Negociação de Imóveis

Com quem vamos negociar?

Negociamos desde crianças (mamadeira).

Negociação na vida adulta (negociação comercial).

Na esfera profissional, comercial, temos de negociar com vários envolvidos (companheiros de trabalho, clientes e nossa própria família).

Negociação familiar.

Amor e afeto balizam as relações entre casais. Além disso, resultados positivos, como lucros e não prejuízos. É preciso uma relação harmoniosa entre o casal. “O negócio para ser bom, tem que ser bom para as duas partes”. Dividir as tarefas domésticas. Lavar a louça, cozinhar etc. O machão dizendo que tem futebol, sinuca, pôquer etc. à noite, em dias da semana, ouve da esposa - “faço sexo nesses horários”. Conciliar relações familiares com as de trabalho.

Negociação no Trabalho

Com chefes ou subordinados. Férias, clientes, cobertura de plantões etc.

Técnicas de Negociações (semelhantes) - Avante!

Onde Negociar

Quando possa escolher o local de negociação, escolha em seu território.

No carro, ao mostrar, os imóveis.

No escritório, melhor. Ou onde o cliente quiser!

Com quem negociar

• com quem decide!

• “olhos nos olhos” - interpretar gestos e expressões faciais, feedback - atuar sobre suas emoções.

Na compra de imóvel residencial, a pessoa que decide do lado comprador normalmente é a mulher. Mas nem você nem ela, deixam o marido perceber isso.

Na maioria das vezes, em negociações de imóveis, nos vêm à mente a negociação de preço e condições de pagamento que teremos de ajustar aos interesses dos compradores e dos vendedores - tratar da proposta.

Quebrar o Gelo

• o maior fechador de negócios!

• depois de quebrar o gelo, fechamento de negócios.

• arte de contar histórias relevantes que tenham a ver com o negócio.

• ouvinte atento e interessado.

• bom humor e leveza.

LGPD e Condomínio

LGPD abrange, entre outros, os condomínios.

Regula casos que envolvem publicidade à tecnologia de compras online, redes sociais etc. que coletam dados de indivíduos (dados pessoais que exigem consentimento, sendo sensíveis ou não).

Responsabilidade e prestação de contas.

Gestão de banco de dados deve ser transparente (gestão de riscos e falhas) para cumprir as normas de proteção de dados (vazamento).

Cadastro de moradores, locadores e visitantes.

Convenção do condomínio deve prever a gestão da atividade de controle e consentimento de coleta de dados. Também atentar para as relações do Airbnb.

Responsabilidades, administrativa e civil, para as pessoas físicas e jurídicas, públicas e privadas, que tratem de dados pessoais referentes ao condomínio.

Condomínio e AIRBNB

Problemática da hospedagem curta proporcionada pelo sistema chamado de Airbnb.

Plataforma online de hospedagem pela qual  os interessados podem se hospedar em quarto ou imóvel inteiro (casa ou apartamento) por uma temporada.

O sistema possui uma classificação do hóspede por estrelas.

Os pagamentos são realizados por plataforma de cartão de crédito.

O grande problema são os imóveis estritamente residenciais. Isto por questões de segurança, sossêgo e tumulto da vida condominial.

Não há ainda uma lei permitindo ou proibindo a prática.

Assemelha-se a alguns instrumentos jurídicos. Dentre eles, a locação por temporada (locatários e não hospedes). A locação por temporada só se faz por contrato escrito, com prazo determinado, proibido o contrato verbal.

Nos condomínios, a parte, pelo Airbnb, loca a unidade e as áreas comuns, o que inquieta os condôminos em sua vida social e de segurança.

O zelador e o síndico não são recepcionistas de hotéis e não têm essa função.

Os condomínios estritamente residenciais não têm permissão para explorar comercialmente suas unidades, caracterizando essa hospedagem como um desvio de finalidade, para dizer o mínimo.

Os condôminos atingidos por essa situação devem decidir em assembleia sobre a proibição, até que se faça expressamente menção do fato em alteração da convenção.

Há entendimentos jurisprudenciais nesse sentido.

Questão sensível e polêmica.

Cabe ao síndico a primeira palavra para impedir a entrada e saída de pessoas, que vão tumultuar a vida em condomínio.

Uma deliberação pela assembleia para respaldar o síndico será a primeira medida, com ampla divulgação aos condôminos.

O tema gera discussão no Brasil e em outros países.

Cada propriedade deve ser usada, segundo sua função social.

O uso por esses condôminos não pode ter função de hotelaria (própria natureza), não é destinado a esse fim.

Por ora, enquanto não há lei, deve prevalecer o bom senso e o equilíbrio.

A melhor solução é a sua proibição em convenção.

A verdade patente é que o condomínio residencial não se amolda a esse tipo de hospedagem.

A insistência em usar essa hospedagem sem o aval do condomínio é infração a sua finalidade, acarretando ao condomínio recalcitante a tipificação de antissocial, com as penalidades do Código Civil (arts. 1226 e 1337)

Áreas Comuns em Condomínios

Todos os condôminos podem usar as áreas comuns, não sendo permitido o uso exclusivo ou individual. Todos têm acesso às áreas comuns como escadarias, pisos etc.

Caso a caso, pode ser utilizado pequeno espaço do condomínio, para estabelecimentos comerciais, diante da paz social sem prejuízo a outros condôminos.

Em prédios com lojas no térreo, com estacionamentos a elas, as despesas gerais desses usos recai sempre para pagamento de quem as usa.

Não são admitidas obras que invadam ou prejudiquem as áreas comuns.

Nas convenções e regulamentos, em princípio, consta que determinadas áreas e utilidades só podem ser usadas pelos condôminos e ocupantes e suas famílias. Nem sempre essas podem e devem ser cumpridas.

Garagens em Condomínio

A(s) garagem/garagens conectadas à unidade autônoma pode ser tida também como uma unidade autônoma, se corresponder a fração ideal do terreno.

Deve ser definida, demarcada e identificada em planta detalhada no memorial e registrada no cartório de imóveis, com descrição na especificação de condomínio. Não preenchidos esses requisitos, as garagens são consideradas áreas comuns do prédio (garagem coletiva).

Em geral, a vaga de garagem, enquanto parte privativa da unidade, é também vista como uma unidade autônoma, tendo matrícula registral e lançamento tributário próprios.

Local demarcado com direito exclusivo ou coletivo para uso do espaço. O condômino não pode demarcar uma vaga se o lugar é de uso comum.

O direito à garagem faz parte do direito de propriedade condominial. Não cabe usucapião contra a vaga.

Não se pode dispor da vaga em favor de terceiro estranho ao condomínio.

O critério de sorteio e rodízio das vagas de garagem, quando não demarcadas, é critério por vezes adotado. Jamais pode assumir caráter definitivo, devendo ser efetuado periodicamente, sob pena de conceder vantagem indevida a alguns condôminos em sacrifício de outros.

Animais em condomínio

Admitem-se animais de pequeno porte e/ou que não perturbem (segurança e sossêgo). Cada caso deve ser avaliado em suas particularidades. Ex: animais exóticos ou matilhas de cães.

Condomínio

O condomínio edilício pode ser constituído por acordo entre as partes, através de instrumento público ou particular, ou por disposição em testamento. (Cód. Civil, art. 1332)

O ato que constitui o condomínio deve ser registrado perante o Cartório do Registro de Imóveis.

Convenção de Condomínio 

É o contrato pelo qual se constitui o condomínio.

É o contrato que rege a relação entre os condôminos (proprietários das unidades autônomas) quanto ao uso e gestão das áreas comuns.

1. Informações e Assinaturas

Na convenção devem constar:

• discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremeadas uma das outras e das partes comuns;

• determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativa ao terreno e às partes comuns;

• o fim a que se destinam as unidades - se residencial ou comercial, por exemplo.

A convenção de condomínio deve ser assinada pelos titulares - ou a eles equiparados, como os promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas - de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A convenção se torna, desde já, obrigatória para os titulares de direito sobre todas as unidades autônomas do condomínio edilício. (Código Civil, art. 1333)

2. Registro e obrigatoriedade

Necessária publicidade por registro da convenção no Registro de Imóveis. Com o registro, ela passa a ser obrigatória a todos os titulares de direitos das unidades autônomas. 

3. Determinações da convenção (Cód. Civil, art. 1334)

• cota proporcional e forma de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

• o modo de gestão do condomínio;

• a atribuição das assembleias, o modo de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações a serem tomadas pelos condôminos;

• as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores, em caso de descumprimento das cláusulas da convenção condominial;

• o regimento interno do condomínio, ou seja, as normas que regem o cotidiano do condomínio.

Despesas do Condomínio (Lei de Locações de Imóveis Urbanos)

• despesas ordinárias: necessárias à gestão do condomínio. Ex: salários, encargos trabalhistas e contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

• despesas extraordinárias: não fazem parte da rotina da gestão do condomínio. Ex: obras de reformas ou acréscimos à estrutura integral do prédio, pintura da fachada externa.

Atribuições do Síndico

• mandato de até 2 anos renováveis. O síndico não precisa ser condômino.

Cabe a ele:

• convocar assembleia condominial;

• representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

• dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;

• cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia;

• diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

• elaborar orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

• cobrar dos condôminos suas contribuições;

• impor e cobrar as multas devidas;

• prestar contas quando for exigido;

• realizar seguro da edificação.

O condomínio é inscrito no CNPJ perante o Ministério da Fazenda, mas não tem personalidade jurídica. Isto é, não é pessoa capaz de contrair direitos e obrigações, mas representa a comunhão de direitos e obrigações de propriedades de seus condôminos. É inscrito no CNPJ para facilitar o recolhimento dos tributos.

Nosso direito, atribui ao condomínio capacidade processual ativa e passiva. Pode, assim, mover ações e contratar serviços terceirizados.

Assembleias

Convenções regulam 3 assembleias:

1. Assembleia geral ordinária

Trata de assuntos normais do condomínio. Ex:

• eleição de síndico e subsíndico;

• eleição do conselho consultivo;

• prestação de contas;

• aprovação do orçamento;

• rateio das receitas e despesas, com a consequente fixação do valor da contribuição condominial.

Deve ser realizada pelo menos uma vez por ano (Cód. Civil, art. 1350). O síndico deve convocá-la aos condôminos, conforme a convenção. A convocação é um requisito da validade da própria assembleia. A assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião (art. 1354, Código Civil). Se o síndico não fizer a convocação, ¼ dos condôminos poderá fazê-lo. Se a assembleia não se reunir, o juiz poderá decidir a requerimento de qualquer condômino.

2. Assembleia especial (art. 1349, Código Civil)

• delibera sobre a transferência dos poderes de representação do condomínio ou das funções administrativas, pelo síndico, a uma terceira pessoa, total ou parcialmente.

• por voto favorável da maioria absoluta (metade mais um) de seus membros, a assembleia especial pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não gerir direito o condomínio.

• Os inquilinos podem participar das reuniões se o proprietário não comparecer. Só pode votar nas despesas ordinárias. Pode votar nas extraordinárias, se tiver procuração específica do proprietário.

3. Assembleia geral extraordinária

• para matérias urgentes / extraordinárias. Ex: obras emergenciais. Para isso, quórum necessário. Se a lei ou a convenção não prever quórum especial para certa deliberação, as decisões são tomadas sempre, em primeira convocação, pela maioria simples dos condôminos presentes à assembleia, que representem, no mínimo, 50% das frações ideais da totalidade do condomínio. Em segunda convocação, a assembleia pode deliberar por maioria dos votos dos presentes (arts. 1352 e 1353, Código Civil)

• Quórum qualificado de ⅔ dos votos dos condôminos para a alteração da convenção e de unanimidade dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária (art. 1351, Cód. Civil)

Deveres e direitos dos Condôminos (art. 1336, Código Civil)

• contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideiais, salvo disposição em contrário na convenção;

• não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

• não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas;

• dar a suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Com a unidade locada, cabe ao locatário o pagamento das despesas ordinárias - necessárias à gestão do edifício, ou rotineiras - e ao locador, das despesas extraordinárias de condomínio (estrutura do prédio).

Se houver débitos condominiais em aberto, se o imóvel for transferido a terceiros, os débitos serão de responsabilidade do adquirente.

Pode ser cobrada multa por atraso no pagamento (até 2% do valor do débito, com juros moratórios dentro do acordado). Na falta de previsão, os juros são de 1% ao mês. Os débitos podem ser cobrados em juízo.

Pode ter multa de até 5 vezes o valor da cota condominial para o condômino que descumprir os deveres previstos nestes itens. (parágrafo 2o, do art. 1336, Cód. Civil)

Igualmente, o art. 1337 permite a imposição de multa de até 5 vezes o valor da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com seus deveres perante o condomínio, bem como multa de até 10 vezes o valor da cota para o condômino que, em razão de seu comportamento antissocial, torna incompatível sua convivência com os demais condôminos.

Recente, aprovadas em São Paulo e Rio de Janeiro, leis estaduais que permitem o protesto da cota condominial em atraso.

A cobrança das multas previstas no parágrafo 2o do art. 1336 e no art. 1337 deve estar prevista na convenção ou ser aprovada em assembleia geral dos condôminos, com quórum especial para tanto.

• Condôminos têm direitos de: (art. 1335, Código Civil)

• usar, fruir e dispor, livremente, de suas unidades;

• usar as partes comuns, conforme sua destinação, contanto que não exclua a utilização pelos demais condôminos;

• votar nas deliberações da assembleia e delas participar - desde que estejam com o pagamento de suas cotas condominiais em dia.

Extinção do Condomínio

• desapropriação / perecimento do objeto (ex. incêndio / destruição) / alienação de todo o prédio (aprovada por todos os condôminos).