O condomínio edilício pode ser constituído por acordo entre as partes, através de instrumento público ou particular, ou por disposição em testamento. (Cód. Civil, art. 1332)
O ato que constitui o condomínio deve ser registrado perante o Cartório do Registro de Imóveis.
Convenção de Condomínio
É o contrato pelo qual se constitui o condomínio.
É o contrato que rege a relação entre os condôminos (proprietários das unidades autônomas) quanto ao uso e gestão das áreas comuns.
Informações e Assinaturas
Na convenção devem constar:
discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremeadas uma das outras e das partes comuns;
determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativa ao terreno e às partes comuns;
o fim a que se destinam as unidades - se residencial ou comercial, por exemplo.
A convenção de condomínio deve ser assinada pelos titulares - ou a eles equiparados, como os promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas - de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A convenção se torna, desde já, obrigatória para os titulares de direito sobre todas as unidades autônomas do condomínio edilício. (Código Civil, art. 1333)
Registro e obrigatoriedade
Necessária publicidade por registro da convenção no Registro de Imóveis. Com o registro, ela passa a ser obrigatória a todos os titulares de direitos das unidades autônomas.
Determinações da convenção (Cód. Civil, art. 1334)
cota proporcional e forma de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
o modo de gestão do condomínio;
a atribuição das assembleias, o modo de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações a serem tomadas pelos condôminos;
as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores, em caso de descumprimento das cláusulas da convenção condominial;
o regimento interno do condomínio, ou seja, as normas que regem o cotidiano do condomínio.
Despesas do Condomínio (Lei de Locações de Imóveis Urbanos)
despesas ordinárias: necessárias à gestão do condomínio. Ex: salários, encargos trabalhistas e contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
despesas extraordinárias: não fazem parte da rotina da gestão do condomínio. Ex: obras de reformas ou acréscimos à estrutura integral do prédio, pintura da fachada externa.
Atribuições do Síndico
mandato de até 2 anos renováveis. O síndico não precisa ser condômino.
Cabe a ele:
convocar assembleia condominial;
representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia;
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
elaborar orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
cobrar dos condôminos suas contribuições;
impor e cobrar as multas devidas;
prestar contas quando for exigido;
realizar seguro da edificação.
O condomínio é inscrito no CNPJ perante o Ministério da Fazenda, mas não tem personalidade jurídica. Isto é, não é pessoa capaz de contrair direitos e obrigações, mas representa a comunhão de direitos e obrigações de propriedades de seus condôminos. É inscrito no CNPJ para facilitar o recolhimento dos tributos.
Nosso direito, atribui ao condomínio capacidade processual ativa e passiva. Pode, assim, mover ações e contratar serviços terceirizados.
Assembleias
Convenções regulam 3 assembleias:
Assembleia geral ordinária
Trata de assuntos normais do condomínio. Ex:
eleição de síndico e subsíndico;
eleição do conselho consultivo;
prestação de contas;
aprovação do orçamento;
rateio das receitas e despesas, com a consequente fixação do valor da contribuição condominial.
Deve ser realizada pelo menos uma vez por ano (Cód. Civil, art. 1350). O síndico deve convocá-la aos condôminos, conforme a convenção. A convocação é um requisito da validade da própria assembleia. A assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião (art. 1354, Código Civil). Se o síndico não fizer a convocação, ¼ dos condôminos poderá fazê-lo. Se a assembleia não se reunir, o juiz poderá decidir a requerimento de qualquer condômino.
Assembleia especial (art. 1349, Código Civil)
delibera sobre a transferência dos poderes de representação do condomínio ou das funções administrativas, pelo síndico, a uma terceira pessoa, total ou parcialmente.
por voto favorável da maioria absoluta (metade mais um) de seus membros, a assembleia especial pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não gerir direito o condomínio.
Os inquilinos podem participar das reuniões se o proprietário não comparecer. Só pode votar nas despesas ordinárias. Pode votar nas extraordinárias, se tiver procuração específica do proprietário.
Assembleia geral extraordinária
para matérias urgentes / extraordinárias. Ex: obras emergenciais. Para isso, quórum necessário. Se a lei ou a convenção não prever quórum especial para certa deliberação, as decisões são tomadas sempre, em primeira convocação, pela maioria simples dos condôminos presentes à assembleia, que representem, no mínimo, 50% das frações ideais da totalidade do condomínio. Em segunda convocação, a assembleia pode deliberar por maioria dos votos dos presentes (arts. 1352 e 1353, Código Civil)
Quórum qualificado de ⅔ dos votos dos condôminos para a alteração da convenção e de unanimidade dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária (art. 1351, Cód. Civil)
Deveres e direitos dos Condôminos (art. 1336, Código Civil)
contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideiais, salvo disposição em contrário na convenção;
não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas;
dar a suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Com a unidade locada, cabe ao locatário o pagamento das despesas ordinárias - necessárias à gestão do edifício, ou rotineiras - e ao locador, das despesas extraordinárias de condomínio (estrutura do prédio).
Se houver débitos condominiais em aberto, se o imóvel for transferido a terceiros, os débitos serão de responsabilidade do adquirente.
Pode ser cobrada multa por atraso no pagamento (até 2% do valor do débito, com juros moratórios dentro do acordado). Na falta de previsão, os juros são de 1% ao mês. Os débitos podem ser cobrados em juízo.
Pode ter multa de até 5 vezes o valor da cota condominial para o condômino que descumprir os deveres previstos nestes itens. (parágrafo 2o, do art. 1336, Cód. Civil)
Igualmente, o art. 1337 permite a imposição de multa de até 5 vezes o valor da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com seus deveres perante o condomínio, bem como multa de até 10 vezes o valor da cota para o condômino que, em razão de seu comportamento antissocial, torna incompatível sua convivência com os demais condôminos.
Recente, aprovadas em São Paulo e Rio de Janeiro, leis estaduais que permitem o protesto da cota condominial em atraso.
A cobrança das multas previstas no parágrafo 2o do art. 1336 e no art. 1337 deve estar prevista na convenção ou ser aprovada em assembleia geral dos condôminos, com quórum especial para tanto.
Condôminos têm direitos de: (art. 1335, Código Civil)
usar, fruir e dispor, livremente, de suas unidades;
usar as partes comuns, conforme sua destinação, contanto que não exclua a utilização pelos demais condôminos;
votar nas deliberações da assembleia e delas participar - desde que estejam com o pagamento de suas cotas condominiais em dia.
Extinção do Condomínio
desapropriação / perecimento do objeto (ex. incêndio / destruição) / alienação de todo o prédio (aprovada por todos os condôminos).
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