Guia - Compra e Venda | O que observar antes de começar a procurar o imóvel

 

Não é “sair e pesquisar”!

Primeiro, pensar como vai bancar o imóvel. Se não fizer isso, irá atrás de propriedades acima do seu orçamento.

Guia - Compra e Venda | Mercado Imobiliário

A globalização financeira atingiu o Brasil. Há vários produtos sofisticados, como fundos de investimentos sofisticados. Há vários investidores que entendem o mercado e vários livros sobre o planejamento financeiro. O mercado imobiliário é promissor. Porém, requer atenção.

Quanto maior a procura por um bem, maior o seu preço.

Warren Buffett adverte: “compre enquanto os outros temem e venda quando os compradores estão vorazes”.

“Não existe investimento sem risco”.

Comprar um imóvel pode ser considerado um investimento.

Não se deve colocar todo o dinheiro na compra. Você perderá dinheiro se comprar na alta e vender na baixa.

Atenção! “Não coloque todas as suas economias em um único investimento, mantenha uma margem de reserva no banco”.

Podem ocorrer problemas (incêndio, pex). Há chance de risco. Daí a importância de um seguro para a residência.

Outro risco é a demora em encontrar um comprador para o imóvel. Pode levar meses.

Adquirir um imóvel é relevante no plano de investimento. Pensar antes sobre situação financeira. É importante ter outros investimentos.

Dois riscos: 1) desvalorização do imóvel; 2) desastres.

Ao investir em imóveis (ex. alugar), agrega-se valor. Você pode vender o imóvel por um preço maior. Este lucro pode ser usado para comprar outros imóveis.

TRIBUTAÇÃO DE IMÓVEIS - ITCMD | Imposto sobre a Transmissão com Causa de Morte e Doação de Bens ou Direitos

O ITCMD (bens móveis e seus direitos) é de competência do Estado ou do Distrito Federal, onde se localiza o bem. 

O ITCMD, igualmente conhecido como imposto sobre doações e heranças, incide tanto sobre transmissão de bens imóveis, como bens móveis. Assim, tem por fato gerador, em se tratando de herança, a transmissão de bens imóveis ou móveis, como consequência de falecimento. Ou ainda, como visto, tem também por fato gerador as doações de imóveis.

O ITCMD detém função fiscal. Isto é, supre fins de arrecadação, para que o órgão estatal empregue seus recursos em políticas públicas ou serviços públicos.

O ITCMD, por ser tributo estadual, as entidades federativas possuem autonomia para eleger a modalidade de lançamento para o uso. No entanto, prevalece o lançamento por declaração.

No que se refere aos bens móveis, títulos e créditos, o tributo é de competência do lugar (Distrito Federal ou Estado) no qual ocorrer o inventário ou arrolamento (sucessão por causa de morte).

Em se tratando de sucessão realizada por escritura pública, o ITCMD é de atribuição do Estado do domicílio do transmissor.

Por outro lado, sendo originado de doação, o tributo sobre bens móveis, títulos e créditos é de competência do lugar no qual o doador estiver domiciliado.

Caso o doador tenha domicílio no exterior, a União interfere na disposição legal e delega à lei complementar federal atribuição para regular a incidência do ITCMD. Da mesma forma, se o falecido detinha bens, era residente ou teve o inventário realizado em outro país. Isto ocorre para que ocorra uma padronização em determinadas questões do regime jurídico do tributo.

No caso de São Paulo, o tributo em pauta e suas isenções se encontram disciplinados pela lei n. 10705/2000, e também pela lei n. 10992/2001, esta última regulamentada pelo decreto estadual n. 46665/2002.

Vale dizer que a meação dos bens do casal não é tida como uma forma de aquisição de bens. Isto porque os bens já eram do casal no momento do casamento, razão por que não podem incidir nenhum dos tributos de transmissão de patrimônio.

Além disso, no caso do ITCMD, as alíquotas são firmadas pelos Estados ou pelo Distrito Federal.

Cabe lembrar que o STF (Supremo Tribunal Federal) se posicionou no sentido de que é aceita a progressividade das alíquotas do ITCMD, conforme o montante da herança.

Em tempo, importa mencionar que a base de cálculo é firmada por lei do órgão responsável para instituir o imposto. Todavia, não pode ser superior ao valor de mercado do bem (dívidas não podem ser descontadas).

Para se calcular a transmissão como causa de morte, deve-se realizar sobre o montante dos bens na ocasião da avaliação, nos termos da súmula n. 113 do STF. Ou ainda, da declaração, caso a avaliação tenha sido descartada, notando-se a alíquota em vigência na ocasião da abertura da sucessão, nos termos da súmula n. 112 do STF.

O beneficiário do bem (ex. herdeiro) é o contribuinte do ITCMD. Enquanto isso, nas doações, o contribuinte pode ser tanto o doador como o donatário, conforme disposições legais.

Nos termos da súmula n. 331 do STF, o tributo incide em caso de morte presumida. Ou ainda, de doação onerosa, conforme decidido por tribunais nacionais.

Conforme a súmula n. 435 do STF, o ITCMD pela transmissão de ações é de atribuição do Estado onde a empresa possui sede.

Finalmente, nos dizeres da súmula n. 590 do STF, se calcula o ITCMD sobre o saldo credor da promessa de compra e venda de imóvel, na ocasião da abertura da sucessão do promitente vendedor.

TRIBUTAÇÃO DE IMÓVEIS - ITBI | Imposto sobre a Transmissão entre Vivos de Bens Imóveis

O ITBI, previsto em nossa Constituição brasileira no artigo 156, inciso II, tem por competência o município e o Distrito Federal.

O ITBI possui função somente fiscal. Isto porque é arrecadado com o fim exclusivo de angariar recursos para os gastos do município ou do Distrito Federal.

O ITBI tem como fato gerador a transmissão entre vivos a qualquer título, exceto doação. Assim, como regra, doações firmam o fato gerador de ITCMD. Porém, sobre doação onerosa incide ITBI mas não ITCMD. Igualmente, é atribuição do ITBI a transmissão de direitos reais sobre imóveis, com exceção dos direitos reais de garantia (pex. hipoteca). 

Nas pegadas do artigo 1245 do Código Civil, a sua exigibilidade ocorre com o registro imobiliário.

Importa dizer que promessa de compra e venda sem acordo de arrependimento e registrada no registro imobiliário causa direito real à aquisição. 

Também relevante o entendimento do STF (Supremo Tribunal Federal) de que a obrigação tributária surge a partir da transmissão da propriedade imóvel. 

Em complemento, podemos afirmar que, conforme a lei civil, a transferência do imóvel adquire eficácia a partir do registro.

Desse modo, não se justifica tributar o contrato de promessa de compra e venda, através do ITBI.

Note-se, em tempo, que se o imposto for arrecadado antes do registro imobiliário e o negócio não for realizado, o contribuinte poderá requerer a restituição.

Relembro que a transmissão de direitos de garantia, como a hipoteca, não se sujeitam a este tributo.

Além disso, nos termos do STF, navios não se consideram imóveis.

Outra relevância. O ITBI não se aplica sobre a transmissão de bens ou direitos do patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito, desincorporação do imóvel da pessoa jurídica e outros casos.

As alíquotas do ITBI são sedimentadas nas leis municipais, não havendo previsão de se firmar limites, através de norma federal infraconstitucional (inferiores à Constituição).

Nos termos da súmula n. 656 do STF, é proibido se firmar alíquotas progressivas.

O ITBI tem como base de cálculo o valor venal do imóvel (não o preço combinado pelas partes). As condições de mercado determinam o valor venal do imóvel (valor real da venda ou de mercado). O preço, por sua vez, se trata de um parâmetro que pode ser combinado com liberdade pelas partes.

Importa destacar que, conforme entendimento do STJ (Superior Tribunal de Justiça), o valor venal de ITBI nem sempre se liga com o de IPTU.

Com fundamento no artigo 148 do CTN (Cód. Tributário Nacional), se o Fisco não aceitar o valor que as partes declararam, pode realizar o arbitramento do valor.

Em caso de arrematação, a base de cálculo se trata do valor do lance aceito.

Em geral, o adquirente do imóvel é o contribuinte do ITBI (indivíduo indicado pela lei municipal). Apesar disso, a lei municipal pode eleger o comprador ou vendedor como contribuinte, tendo liberdade para tanto.

Vale dizer que o lançamento do tributo é realizado por meio de declaração do contribuinte. No entanto, pode acontecer o lançamento de ofício, em situações de não recolhimento do valor estipulado ou realizado a menor.

Finalmente, temos que o usucapião e a desapropriação se constituem como modos de aquisição originária da propriedade e, por isso, não permitem a incidência do ITBI (entendimento do STF). E ainda, em tempo, a transmissão de imóvel para reforma agrária se encontra imune a todos os tributos (com base em nossa Constituição brasileira).

TRIBUTAÇÃO DE IMÓVEIS - IPTU | Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana

O IPTU é de competência, ou seja, cabe aos municípios e ao Distrito Federal arrecadá-lo, nos termos do artigo 156, inciso I, da Constituição da República Brasileira.

O IPTU só pode ser instituído ou aumentado por lei (princípio da legalidade) e cobrado no próximo ano ao da publicação da lei que o tiver criado ou majorado (princípio da anterioridade anual).

O IPTU tem como fato gerador a propriedade ou a posse de bem imóvel, situado na zona urbana do município. O proprietário do imóvel se trata do contribuinte, conforme o artigo 34 do CTN (Cód. Tributário Nacional).

O IPTU pode incidir sobre o proprietário ou o possuidor, a depender do caso.

O mero possuidor direto de um imóvel, como o locatário, não se configura como contribuinte do IPTU. A lei municipal determina a zona urbana do município, a fim de coibir excessos dos próprios municípios. O CTN requer alguns requisitos, de modo que são exigíveis para um lugar poder ser tido como zona urbana.

Desse modo, em geral, considera-se a localização do imóvel, para a incidência do IPTU. Todavia, como já vimos, o critério da destinação econômica do bem imóvel (p.ex. imóvel rural para atividade agrícola) é de fato um parâmetro preponderante na opção entre a incidência do IPTU ou do ITR (Imposto Territorial Rural).

O IPTU possui atributo preponderante fiscal. Ou seja, objetiva arrecadar fundos para o Estado. Porém, pode se configurar como extrafiscal. Este caso ocorre no momento em que a progressividade das alíquotas no tempo objetiva a desencorajar a especulação imobiliária.

Neste instante, importa nos socorrermos de posicionamentos do STF (Supremo Tribunal Federal). Segundo a Corte Constitucional, em sua súmula n. 539, a alíquota diminuída para aquele que detém um só imóvel e neste único imóvel habita é constitucional. Já conforme a súmula n. 589 do mesmo Tribunal, sedimenta a inconstitucionalidade de adicional progressivo por causa da quantidade de bens imóveis do pagador do imposto em questão. E, por fim, a súmula n. 668 também do STF, segundo a qual é inconstitucional a lei municipal que estabeleceu, antes da EC (Emenda Constitucional) n. 29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, exceto se com o propósito de garantir o atendimento da função social do bem imóvel urbano.

O valor venal do bem imóvel se constitui como a base de cálculo do IPTU. Isto é, o preço à vista numa venda efetuada em um cenário usual. O lançamento do IPTU tem sido realizado de ofício, de acordo com os cadastros das prefeituras. É possível que o pagador do imposto conteste o valor, nos termos do artigo 148 do Cód. Tributário Nacional.

Nesse sentido, compete mencionarmos a súmula n. 160 do STJ: "É defeso ao município atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária". O mesmo Tribunal, em sua súmula n. 397, determina: "O contribuinte do IPTU é notificado do lançamento pelo envio do carnê ao seu endereço". Finalmente, o STJ firma, em sua súmula n. 399, que compete à legislação municipal decidir o sujeito passivo (quem paga) do IPTU.

Como comprar um imóvel em leilão?

Você não precisa ser investidor se dar bem na hora de formalizar uma compra desse tipo

O mercado de leilão de imóveis sempre foi visto como uma alternativa disponível apenas para um seleto público com interesse em realizar investimentos, por meio da compra e venda de residências, terrenos e escritórios.

Porém, com o constante crescimento da tecnologia e o fácil acesso às informações e a queda de juros, esse mito caiu por terra.

Nos últimos dois anos, houve um aumento significativo na quantia de visitantes pessoa-física cadastrados: registramos alta de 32% no número de usuários em nossa plataforma, em 2017, totalizando em 83% a quantia de usuários pessoa-física cadastrados.

Os motivos para o segmento ser atrativo também para consumidores finais são diversos.

Para quem deseja adquirir um imóvel, existe a questão da precificação: em leilões, há até 60% de desconto sobre o valor de mercado.

Além disso, podemos citar a transparência e segurança: todas as informações são disponibilizadas antes do processo, permitindo que os possíveis compradores saibam, com antecedência, sobre toda a situação do imóvel.

Nesse meio não existe especulação. O leilão inicia pelo valor de anúncio e as ofertas devem respeitar um número de incremento mínimo, o que possibilita que os usuários tenham maior controle sobre os lances.

Nesse meio a quantidade de opções é vista como diferencial: existe um grande volume de imóveis em leilão em diferentes regiões do Brasil acontecendo simultaneamente, o que garante maior variedade e diversidade aos clientes interessados na aquisição, seja para investimento ou moradia.

Os compradores, entretanto, devem evitar agir por impulso, realizando algumas tarefas antes de participar, de fato, de um leilão.

Dentre as principais ações que antecedem, é essencial que o usuário realize uma pesquisa ampla de mercado para verificar o valor dos imóveis na região e, também, a proximidade de locais de interesse, como mercados e farmácias.

Estabelecer um planejamento e não se deixar levar pela emoção é fundamental: no calor do momento os compradores podem se exaltar e extrapolar o limite planejado.

Para evitar todas essas situações, é essencial estabelecer um preço máximo e, caso alguém realize alguma oferta superior, manter o controle e não oferecer acima do preestabelecido.

 

Fonte: Diário, Comércio, Indústria & Serviços  

Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

 

Criação e características

Os FII foram criados pela lei 8.668/1993, e regulamentados pela Instrução CVM . 205/1994, recentemente revogada pela Instrução CVM n. 472/2008.

Suas principais características:

• os FIIs são condomínios fechados, e, assim, não possuem personalidade jurídica;

• por não ter personalidade jurídica própria, as obrigações do FII são assumidas pelo administrador do FII em nome próprio, mas por conta do FII;

• os FIIs representam uma comunhão de recursos, dividida em cotas, cujo resgate - pagamento do valor das cotas pelo próprio Fundo - é proibido por lei;

• os recursos que compõem um FII são captados por meio do sistema de distribuição - mercado de valores imobiliários -, pela oferta pública de suas cotas;

• os FIIs podem ser constituídos por prazo determinado ou não. 

Subscrição das cotas

A subscrição - compromisso assumido por certa pessoa de se tornar cotista do fundo, adquirindo e, posteriormente, pagando pelas cotas do fundo - das cotas de um FII só se torna viável depois do seu registro na CVM, com a apresentação de prospecto, regulamento e outros documentos exigidos por lei e pela CVM.

Concedido o registro do FII, o seu administrador do FII tem um prazo de 180 dias para comprovar que um valor mínimo de recursos para o FII foi captado.

Se a hipótese não ocorrer, os recursos já captados são rateados, proporcionalmente, entre os subscritores de cotas do FII.

Pagamento das cotas

As cotas podem ser integralizadas (pagas) à vista, em moeda corrente nacional; a prazo, conforme determinado no compromisso de investimento; com imóveis ou direitos reais sobre eles; e por conferência de títulos e valores imobiliários ao FII, sendo que a integralização em bens e direitos deve ser feita com base em laudo de avaliação.

O subscritor das cotas de um FII não responde, pessoalmente, por qualquer obrigação legal ou contratual relativa às atividades do FII, só responde pelas cotas que subscrever, sendo limitada somente ao montante investido.

No caso de fundos de investidores qualificados (investidores de maior porte que não precisam de esclarecimento - ex: Fundos de Pensão) - a Instrução CVM n. 472 dispensa formalidades:

• elaboração de prospecto;

• realização de publicações;

• elaboração de laudos de avaliação;

• possibilidade de integralização direta de cotas de FII pela a utilização de títulos e valores mobiliários.

Carteira dos FIIs

Os FIIs podem aplicar seus recursos:

• quaisquer direitos reais sobre imóveis;

• ações, debêntures, bônus, direitos e recibos de subscrição, cotas de fundos de investimentos, notas promissórias e quaisquer outros valores mobiliários, desde que sua emissão ou negociação tenha sido objeto de registro ou autorização pela CVM, e que os respectivos emissores tenham atividade preponderante permitida aos FIIs;

• ações ou cotas de sociedades de propósito específico (SPE) na área imobiliária;

• cotas de fundos de investimentos em participações (FIPs) com política de investimento, exclusivamente, em empresas das áreas de construção ou imobiliária;

• certificados de potencial adicional de construção (Cepacs);

• cotas de outros FIIs;

• recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs);

• letras hipotecárias e de crédito imobiliário.

Os bens imóveis e outros direitos a serem adquiridos pelo FII devem ser objetos de uma avaliação prévia. É aceita a manutenção de uma parte do patrimônio dos FIIs, sem limitação percentual rígida, permanentemente aplicada em cotas de fundo de investimento ou títulos de renda fixa, públicos ou privados, desde que para atender a necessidade de liquidez.

Limitações e restrições

Mais relevantes:

• conceder ou contrair empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas ou abrir créditos sob qualquer modalidade, sendo aceita a realização de adiantamento para projetos de construção, para aquisição de terreno, execução de obra ou lançamento comercial do negócio;

• onerar de qualquer modo, os ativos imobiliários ou mobiliários do FII, sendo que essa vedação não impede a aquisição pelo FII de um imóvel já onerado.

Também:

• não integram o ativo do administrador;

• não respondem, direta ou indiretamente, por qualquer obrigação de responsabilidade do administrador;

• não integram a lista de bens e direitos do administrador, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial, nem serão passíveis de execução por seus credores, por mais privilegiados que sejam;

• não podem ser dados em garantia de débito de operação do administrador;

• não podem ser objeto de constituição de quaisquer ônus reais.

Administrador dos FIIs

A administração do FII abrange o conjunto de serviços relacionados a seu funcionamento e sua manutenção. Tais serviços podem ser prestados pelo próprio administrador ou por terceiros por ele contratados, por escrito, em nome do fundo.

O administrador do FII deve ser, obrigatoriamente, uma instituição financeira.

A remuneração pelos serviços prestados pelo administrador do FII deve ser prevista em seu regulamento e pode incluir uma parcela variável, calculada em função do desempenho do fundo ou de indicador relevante - que possa ser razoavelmente comparado ao FII - para o mercado imobiliário.

É obrigação do administrador providenciar a averbação, no Cartório de Registro de Imóveis, das restrições do art. 7o da lei 8668/93.

O patrimônio do FII pertence a seus quotistas já que o FII não possui personalidade jurídica.

Todavia, a lei prevê que a propriedade fiduciária dos ativos dos FII é transferida ao administrador, que representa um patrimônio separado da instituição administradora e não respondem por suas dívidas, ficando afetados aos objetivos do FII.

Fonte: HÖHN & BASTIDA. Direito imobiliário. Col. FGV.