Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

 

Criação e características

Os FII foram criados pela lei 8.668/1993, e regulamentados pela Instrução CVM . 205/1994, recentemente revogada pela Instrução CVM n. 472/2008.

Suas principais características:

• os FIIs são condomínios fechados, e, assim, não possuem personalidade jurídica;

• por não ter personalidade jurídica própria, as obrigações do FII são assumidas pelo administrador do FII em nome próprio, mas por conta do FII;

• os FIIs representam uma comunhão de recursos, dividida em cotas, cujo resgate - pagamento do valor das cotas pelo próprio Fundo - é proibido por lei;

• os recursos que compõem um FII são captados por meio do sistema de distribuição - mercado de valores imobiliários -, pela oferta pública de suas cotas;

• os FIIs podem ser constituídos por prazo determinado ou não. 

Subscrição das cotas

A subscrição - compromisso assumido por certa pessoa de se tornar cotista do fundo, adquirindo e, posteriormente, pagando pelas cotas do fundo - das cotas de um FII só se torna viável depois do seu registro na CVM, com a apresentação de prospecto, regulamento e outros documentos exigidos por lei e pela CVM.

Concedido o registro do FII, o seu administrador do FII tem um prazo de 180 dias para comprovar que um valor mínimo de recursos para o FII foi captado.

Se a hipótese não ocorrer, os recursos já captados são rateados, proporcionalmente, entre os subscritores de cotas do FII.

Pagamento das cotas

As cotas podem ser integralizadas (pagas) à vista, em moeda corrente nacional; a prazo, conforme determinado no compromisso de investimento; com imóveis ou direitos reais sobre eles; e por conferência de títulos e valores imobiliários ao FII, sendo que a integralização em bens e direitos deve ser feita com base em laudo de avaliação.

O subscritor das cotas de um FII não responde, pessoalmente, por qualquer obrigação legal ou contratual relativa às atividades do FII, só responde pelas cotas que subscrever, sendo limitada somente ao montante investido.

No caso de fundos de investidores qualificados (investidores de maior porte que não precisam de esclarecimento - ex: Fundos de Pensão) - a Instrução CVM n. 472 dispensa formalidades:

• elaboração de prospecto;

• realização de publicações;

• elaboração de laudos de avaliação;

• possibilidade de integralização direta de cotas de FII pela a utilização de títulos e valores mobiliários.

Carteira dos FIIs

Os FIIs podem aplicar seus recursos:

• quaisquer direitos reais sobre imóveis;

• ações, debêntures, bônus, direitos e recibos de subscrição, cotas de fundos de investimentos, notas promissórias e quaisquer outros valores mobiliários, desde que sua emissão ou negociação tenha sido objeto de registro ou autorização pela CVM, e que os respectivos emissores tenham atividade preponderante permitida aos FIIs;

• ações ou cotas de sociedades de propósito específico (SPE) na área imobiliária;

• cotas de fundos de investimentos em participações (FIPs) com política de investimento, exclusivamente, em empresas das áreas de construção ou imobiliária;

• certificados de potencial adicional de construção (Cepacs);

• cotas de outros FIIs;

• recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs);

• letras hipotecárias e de crédito imobiliário.

Os bens imóveis e outros direitos a serem adquiridos pelo FII devem ser objetos de uma avaliação prévia. É aceita a manutenção de uma parte do patrimônio dos FIIs, sem limitação percentual rígida, permanentemente aplicada em cotas de fundo de investimento ou títulos de renda fixa, públicos ou privados, desde que para atender a necessidade de liquidez.

Limitações e restrições

Mais relevantes:

• conceder ou contrair empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas ou abrir créditos sob qualquer modalidade, sendo aceita a realização de adiantamento para projetos de construção, para aquisição de terreno, execução de obra ou lançamento comercial do negócio;

• onerar de qualquer modo, os ativos imobiliários ou mobiliários do FII, sendo que essa vedação não impede a aquisição pelo FII de um imóvel já onerado.

Também:

• não integram o ativo do administrador;

• não respondem, direta ou indiretamente, por qualquer obrigação de responsabilidade do administrador;

• não integram a lista de bens e direitos do administrador, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial, nem serão passíveis de execução por seus credores, por mais privilegiados que sejam;

• não podem ser dados em garantia de débito de operação do administrador;

• não podem ser objeto de constituição de quaisquer ônus reais.

Administrador dos FIIs

A administração do FII abrange o conjunto de serviços relacionados a seu funcionamento e sua manutenção. Tais serviços podem ser prestados pelo próprio administrador ou por terceiros por ele contratados, por escrito, em nome do fundo.

O administrador do FII deve ser, obrigatoriamente, uma instituição financeira.

A remuneração pelos serviços prestados pelo administrador do FII deve ser prevista em seu regulamento e pode incluir uma parcela variável, calculada em função do desempenho do fundo ou de indicador relevante - que possa ser razoavelmente comparado ao FII - para o mercado imobiliário.

É obrigação do administrador providenciar a averbação, no Cartório de Registro de Imóveis, das restrições do art. 7o da lei 8668/93.

O patrimônio do FII pertence a seus quotistas já que o FII não possui personalidade jurídica.

Todavia, a lei prevê que a propriedade fiduciária dos ativos dos FII é transferida ao administrador, que representa um patrimônio separado da instituição administradora e não respondem por suas dívidas, ficando afetados aos objetivos do FII.

Fonte: HÖHN & BASTIDA. Direito imobiliário. Col. FGV.