O ITBI, previsto em nossa Constituição brasileira no artigo 156, inciso II, tem por competência o município e o Distrito Federal.
O ITBI possui função somente fiscal. Isto porque é arrecadado com o fim exclusivo de angariar recursos para os gastos do município ou do Distrito Federal.
O ITBI tem como fato gerador a transmissão entre vivos a qualquer título, exceto doação. Assim, como regra, doações firmam o fato gerador de ITCMD. Porém, sobre doação onerosa incide ITBI mas não ITCMD. Igualmente, é atribuição do ITBI a transmissão de direitos reais sobre imóveis, com exceção dos direitos reais de garantia (pex. hipoteca).
Nas pegadas do artigo 1245 do Código Civil, a sua exigibilidade ocorre com o registro imobiliário.
Importa dizer que promessa de compra e venda sem acordo de arrependimento e registrada no registro imobiliário causa direito real à aquisição.
Também relevante o entendimento do STF (Supremo Tribunal Federal) de que a obrigação tributária surge a partir da transmissão da propriedade imóvel.
Em complemento, podemos afirmar que, conforme a lei civil, a transferência do imóvel adquire eficácia a partir do registro.
Desse modo, não se justifica tributar o contrato de promessa de compra e venda, através do ITBI.
Note-se, em tempo, que se o imposto for arrecadado antes do registro imobiliário e o negócio não for realizado, o contribuinte poderá requerer a restituição.
Relembro que a transmissão de direitos de garantia, como a hipoteca, não se sujeitam a este tributo.
Além disso, nos termos do STF, navios não se consideram imóveis.
Outra relevância. O ITBI não se aplica sobre a transmissão de bens ou direitos do patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito, desincorporação do imóvel da pessoa jurídica e outros casos.
As alíquotas do ITBI são sedimentadas nas leis municipais, não havendo previsão de se firmar limites, através de norma federal infraconstitucional (inferiores à Constituição).
Nos termos da súmula n. 656 do STF, é proibido se firmar alíquotas progressivas.
O ITBI tem como base de cálculo o valor venal do imóvel (não o preço combinado pelas partes). As condições de mercado determinam o valor venal do imóvel (valor real da venda ou de mercado). O preço, por sua vez, se trata de um parâmetro que pode ser combinado com liberdade pelas partes.
Importa destacar que, conforme entendimento do STJ (Superior Tribunal de Justiça), o valor venal de ITBI nem sempre se liga com o de IPTU.
Com fundamento no artigo 148 do CTN (Cód. Tributário Nacional), se o Fisco não aceitar o valor que as partes declararam, pode realizar o arbitramento do valor.
Em caso de arrematação, a base de cálculo se trata do valor do lance aceito.
Em geral, o adquirente do imóvel é o contribuinte do ITBI (indivíduo indicado pela lei municipal). Apesar disso, a lei municipal pode eleger o comprador ou vendedor como contribuinte, tendo liberdade para tanto.
Vale dizer que o lançamento do tributo é realizado por meio de declaração do contribuinte. No entanto, pode acontecer o lançamento de ofício, em situações de não recolhimento do valor estipulado ou realizado a menor.
Finalmente, temos que o usucapião e a desapropriação se constituem como modos de aquisição originária da propriedade e, por isso, não permitem a incidência do ITBI (entendimento do STF). E ainda, em tempo, a transmissão de imóvel para reforma agrária se encontra imune a todos os tributos (com base em nossa Constituição brasileira).
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