Algumas Considerações do Contrato de Compra e Venda

Código Civil, art. 481 => contrato pelo qual “um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

A compra e venda cria a obrigação de transferir a propriedade de um bem contra a obrigação de pagar o preço em dinheiro.

O contrato não transfere a propriedade, cria a obrigação de dar (entregar o imóvel).

A transferência da propriedade depende do registro do bem imóvel (Código Civil, art. 1.227 e 1.245).

 

Partes do Contrato de Compra e Venda

Comprador (adquirente) / Vendedor (alienante).

Devem ser capazes (maiores de 18 anos etc.)

Elementos Essenciais da Compra e Venda

art. 482, CC -

• coisa (bem imóvel);

• preço; e

• consenso.

Forma do Contrato de Compra e Venda

Não requer forma especial. Pode ser escrita ou verbal.

Imprescindível a ESCRITURA PÚBLICA  quando o contrato servir de título para transferência de imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo (art. 108, Código Civil), com exceções (lei do sistema nacional de habitação).

A escritura pública é requisito essencial à validade dos negócios jurídicos que objetivem à constituição, transferência, modificação e renúncia dos imóveis descritos acima.

A promessa de compra e venda pode ser celebrada por contrato. As partes firmam o contrato preliminar sem cláusula de arrependimento.

Com o registro desse contrato na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire o direito de adquirir o imóvel. Com isso, torna o negócio público, oponível a todos. Assim, se um terceiro firmar um contrato de compra e venda relativo a uma promessa de compra e venda já firmada antes, aquele terceiro age com má-fé, tendo de deixar de executar o contrato.

Nas transações de imóveis, é praxe o negócio entre promitente comprador e proprietário do imóvel do recibo de sinal e princípio de pagamento. Nele está, entre outras informações, a descrição breve do imóvel, o valor da transação e forma de pagamento.

É recomendável que o promitente comprador, já no ato do pagamento do sinal (arras), requeira a realização de um contrato de compra e venda (contrato preliminar), tendo os mesmos requisitos de validade do contrato definitivo (preço, objeto - imóvel e sua descrição - e o acordo entre as partes).