Partes na Locação
Locador (cede o uso e gozo) - senhorio ou arrendador;
Locatário (recebe o bem) - inquilino ou arrendatário.
Elementos Específicos do Contrato de Locação
O aluguel - em dinheiro ou outra modalidade de pagamento.
O bem objeto do contrato.
Regulamentação e Características
Código Civil, arts. 565 a 578 / Locação de Prédios Urbanos - Lei 8.245/91.
Contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição” (Cód. Civil, art. 565).
Em caso de transferência do imóvel durante a vigência do contrato, o terceiro adquirente pode rescindir a locação pedindo a devolução do imóvel e conferindo ao locatário o prazo máximo de 90 dias para desocupação.
Exceção à regra de transferência do imóvel durante o contrato (cumulativamente):
locação deve ser firmada por prazo determinado;
deve constar do contrato uma cláusula de vigência;
deve ser registrado o contrato de locação na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, tornando essa cláusula oponível a terceiros.
Caso essas condições não sejam implementadas, a regra é de que, em caso de transferência do imóvel durante a locação, o adquirente pode rescindir o contrato. Para isso, deve atender ao prazo de 90 dias do registro da venda ou da promessa de compra e venda perante o Registro de Imóveis. Em ausência de manifestação em 90 dias, presume-se a concordância do adquirente com a manutenção da locação.
A locação pode ser desfeita:
mútuo acordo entre as partes;
prática de infração legal / contratual;
falta de pagamento de aluguel e encargos da locação (ex. IPTU, água, luz etc.);
obras urgentes pelo Poder Público.
Sublocação
“Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações” (Lei do Inquilinato);
Terminada a locação também termina a sublocação, garantido ao sublocatário o direito de indenização contra o sublocador.
O valor do aluguel cobrado na sublocação não pode exceder o da locação.
Quanto às relações locatícias, a eventual necessidade do prévio e expresso consentimento do locador dependem de ajuste prévio das partes e disposição expressa no contrato firmado.
Aluguel
em moeda corrente nacional. Os reajustes (lei) não podem ter como base a variação cambial ou o salário mínimo. A periodicidade dos reajustes do valor do aluguel não pode ser inferior a um ano (lei).
Obrigações do Locador e do Locatário
Obrigações do Locador -
entregar o imóvel em bom estado ao locatário;
preservar o bom estado do imóvel;
assegurar a posse pacífica do imóvel;
responder por vícios ou defeitos anteriores à locação;
pagar as eventuais taxas de administração imobiliária e de intermediação do negócio locatício;
pagar os impostos de taxas e o prêmio seguro contra incêndio, salvo por disposição expressa em contrário no contrato.
pagar as eventuais despesas extraordinárias de condomínio
- aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, em penas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias comuns;
- obras destinadas a repor condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação;
- instalação de equipamentos de segurança e incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
O locador não pode carrear as despesas extraordinárias do condomínio ao locatário, para evitar abusos.
Ocorrendo vícios ou deterioração do imóvel, durante o período da locação, sem culpa do locatário, este pode resolver o contrato ou solicitar abatimento proporcional do aluguel.
Caso o locatário mude a finalidade do imóvel locado ou cause dano, o locador pode romper o contrato e exigir perdas e danos.
Também o locatário pode rescindir o contrato, desde que pague a multa prevista no contrato, segundo a proporção estabelecida.
Obrigações do Locatário -
pagar o aluguel em dia (de uma só vez ou periodicamente), sendo previsto no contrato. No silêncio das partes, pode ser fixado conforme os usos e costumes locais. O pagamento do aluguel é feito no domicílio do locatário, exceto disposição das partes em contrário;
fazer do bem imóvel alugado um uso normal, conforme os termos do contrato;
tratar o bem alugado como se seu fosse;
comunicar ao locador problemas de atos de terceiros;
devolver o bem ao locador ao término da locação, no estado em que a recebeu, exceto as deteriorações naturais do uso regular;
pagar as despesas ordinárias de condomínio;
obedecer, integralmente, a uma eventual convenção de condomínio e ao regulamento interno;
pagar as eventuais despesas de telefone, energia elétrica, gás, água e uso do esgoto.
São despesas ordinárias (a cargo do inquilino):
salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
consumo de água e esgoto, gás, luz, força das áreas de uso comum;
limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esporte e lazer;
manutenção e conservação dos elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
rateios de saldo devedor, salvo se referidos a período anterior ao início da locação;
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente, utilizado no custeio ou complementação de despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação..
O rol acima não é exaustivo. Cabem outras despesas a serem avençadas no contrato de locação. Diante do condomínio, será sempre o condômino e não o inquilino o responsável pelo pagamento de despesas de qualquer natureza. O condomínio não tem legitimidade para cobrar do locatário, salvo expressa autorização da assembleia ou do regimento, “o que seria de suma inconveniência”.
É dever do condômino informar a locação à administração. O inquilino só pode participar da assembleia se estiver quite com as obrigações do condomínio. Assuntos que não tratem das despesas ordinárias não permitem a participação do inquilino.
As multas de condomínio são atribuídas ao inquilino ou ocupante. Se o locador (condômino) praticar infração (ainda que omissiva) a pena será aplicada a ele. O que sofrer a pena tem direito de regresso contra o causador do dano.
É permitido, portanto, que o locatário (inquilino) participe das assembleias que lhe dizem respeito, a fim de evitar abusos (Lei do Inquilinato).
Prazo e Forma do Contrato de Locação
Prazo Determinado / Indeterminado; prazo conveniente às partes.
Igual ou superior a 10 anos, será necessária a concordância do cônjuge das partes na celebração do contrato.
Escrito / Verbal.
Os contratos por prazo determinado não podem ser rescindidos, antes, pelo locador antes de terminado o prazo ajustado. A lei autoriza que o locatário devolva o imóvel antes do término do prazo contratual, por pagamento da multa ajustada entre as partes (normalmente, 3 aluguéis). Ex: contrato de 30 meses. Se o locatário rescinde o contrato depois do 10o mês, tendo cumprido ⅓ do contrato, a multa será paga proporcionalmente aos ⅔ restantes.
Nas locações por prazo indeterminado, para rescindir o contrato é preciso aviso prévio de 30 dias.
Direito de Preferência
O locatário tem preferência na aquisição do imóvel em igualdade de condições de terceiros, em caso de venda, promessa de venda.
O locador deve dar ao locatário conhecimento do negócio por notificação. Por ela, o locador deve informar ao locatário todas as condições do negócio pretendido (preço, forma de pagamento e a existência de ônus reais gravados sobre o imóvel).
Caso o locatário não manifeste aceitação integral à proposta, em 30 dias, o direito de preferência caducará.
O direito de preferência é uma obrigação legal imposta ao locador.
Se o locador vender o imóvel sem dar o direito de preferência, cabe indenização por perdas e danos.
Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel, o locatário que tiver sido preterido em seu direito de preferência pode requerer para si a propriedade do imóvel alugado, depositando, em juízo, o mesmo preço pago pelo terceiro adquirente e as despesas do ato de transferência.
O depósito em juízo deve ser feito em até 180 dias contados do registro, no Registro de Imóveis, da transferência da propriedade do imóvel a terceiros.
Não há preferência (lei): - perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação etc.
Locação e Benfeitorias
As benfeitorias são obras e modificações realizadas nos imóveis com o objetivo de promover sua conservação e seu melhoramento. Podem ser:
voluptuárias: “estéticas”; não aumentam o uso habitual do bem;
úteis: aumentam a utilidade do bem;
necessárias: conservar o bem ou evitar sua deterioração.
Todas as benfeitorias necessárias (mesmo que não autorizadas pelo locador) e úteis (desde que autorizadas) introduzidas pelo locatário do imóvel devem ser indenizadas pelo locador, pois permitem o direito de retenção pelo locatário.
Enquanto o locador não lhe pagar a indenização, o locatário não lhe devolve o imóvel, salvo disposição contrária ajustada no contrato firmado.
Garantias Locatícias
caução
fiança
seguro de fiança locatícia
cessão fiduciária de cotas de fundo de investimentos
Caução: sobre bens imóveis exige a averbação na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. Em espécie (depósito em dinheiro) o valor a ser depositado não seja superior a 3 vezes o aluguel da época do contrato.
Fiança: garantia mais usada.
Seguro de Fiança: o locatário contrata um seguro para garantir o pagamento do aluguel. A seguradora responde no caso de descumprimento do contrato, por indenização.
Cessão… : menos usada.
Locação Residencial
-> para moradia do locatário e de sua família.
Quando ajustada por escrito e com prazo superior a 30 meses, a resolução do contrato se dá ao fim do prazo estipulado, independente de qualquer formalidade.
Ao fim do prazo, se locatário permanecer no imóvel sem que seja manifestada, pelo locador, qualquer oposição, a locação se presume prorrogada por prazo indeterminado, nas mesmas condições anteriores.
Se for verbal, por prazo menor a 30 meses e findo o prazo combinado, a locação se prorrogará, compulsória e automaticamente, por prazo indeterminado.
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