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Construtechs e proptechs: mais eficiência e menos burocracia

Setor imobiliário e de construção civil se manteve aquecido na pandemia e empresas de base tecnológica tiveram parte ativa neste movimento por flexibilizar aluguéis, diminuir a necessidade de intermediários na compra e levar praticidade à moradia

 

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TJ/DFT | Cônjuge que utiliza imóvel adquirido pelo casal deve pagar aluguel após separação

 

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TJ/SP | Leilões Judiciais

Leilões

Os leilões judiciais são uma modalidade de alienação de bens móveis e imóveis de um devedor em que o valor arrecadado é utilizado para pagar dívidas com credores e despesas dos processos de execução. 

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Fique atento!

Quadrilhas especializadas em golpes costumam utilizar o nome, logotipo e/ou informações de instituições públicas, como o Tribunal de Justiça de São Paulo, para ludibriar o cidadão e praticar crimes diversos, seja através de telefonemas, cartas, e-mails ou mesmo com a criação de falsos sites de leilões. O TJSP não envia qualquer tipo de publicidade por e-mail ou outras formas de comunicação oferecendo bens em leilão. Veja algumas orientações:

• - Pelo endereço https://www.tjsp.jus.br/auxiliaresjustica/auxiliarjustica/consultapublica, os cidadãos podem verificar se realmente o site do leiloeiro é cadastrado pelo TJSP e, mesmo que seja, é fundamental checar se o endereço do site ao qual teve acesso corresponde exatamente ao endereço do leiloeiro, pois os criminosos podem usar uma URL muito similar.
• - Ao clicar no bem que está em leilão, os sites idôneos apresentam informações sobre o processo ao qual aquele objeto ou imóvel está relacionado. Geralmente há o número da ação, a vara e alguns documentos. De posse de tais dados, o interessado pode, ainda, entrar em contato com a unidade judicial por e-mail para confirmar a veracidade do leilão. Confira a lista de e-mails.
• - Se a fraude foi consumada, é importante registrar boletim de ocorrência em uma delegacia, para que as autoridades policiais possam investigar o caso.

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Perguntas frequentes

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• O que é um leilão judicial?

  • É um ato da Justiça pelo qual são vendidos bens do devedor para que, com o dinheiro arrecadado, possam ser pagos o credor e as custas e despesas do processo. De acordo com o Código de Processo Civil, os leilões devem ocorrer preferencialmente por meio eletrônico e por leiloeiro público.

• Qual a diferença entre 1º e 2º leilão?

  • Em geral, são designadas duas datas para a alienação de bens. Na primeira, chamada de primeiro leilão, os bens devem ser vendidos por valor igual ou superior ao de avaliação. Já no segundo leilão, que ocorre dias após o término do primeiro, esses bens podem ser alienados por valor menor do que foi avaliado, mas num mínimo aceitável determinado pelo juiz.

• Por que a avaliação é importante?

  • A avaliação é o valor do bem que será alienado no leilão. Ela é importante pois indica o valor mínimo que a Justiça pode aceitar pelo bem que esteja sendo vendido.

• Para que serve o edital do leilão?

  • Edital é o aviso que dá conhecimento ao público do bem que será leiloado. Ele deve conter o valor de avaliação do bem, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, datas, condições de pagamento e outros. Por lei, o edital deve ser publicado pelo menos cinco dias antes da data do leilão.

• Quem pode dar lances num leilão?
  • Qualquer pessoa na livre administração de seus bens, exceto:

    1. tutores, curadores, testamenteiros, administradores ou liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda e à sua responsabilidade;

    2. mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados;

    3. juiz, integrantes do Ministério Público e da Defensoria Pública, escrivão, chefe de secretaria e demais servidores e auxiliares da Justiça, em relação aos bens e direitos objeto de alienação na localidade onde servirem ou a que se estender a sua autoridade;

    4. servidores públicos em geral, quanto aos bens ou aos direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

    5. leiloeiros e seus prepostos, quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados;

    6. advogados de qualquer das partes.

• Posso dar lance a prazo?

  • Sim, o lance pode ser dado em prestações seguindo alguns critérios: a proposta deve conter oferta de pagamento de pelo menos 25% do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 meses, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis. Porém, a proposta de pagamento à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado.

• Quais as vantagens e desvantagens da compra de bens em leilão?

  • Além de a maioria dos preços ser abaixo do valor de mercado, uma vantagem da aquisição de imóveis em leilão, por exemplo, é o fato de não ter de arcar com os custos de comissão dos corretores. Esse valor corresponde, em média, a 6% do preço total do bem. Na maioria das vezes, os bens de leilões são avaliados por um profissional neutro, que não tem qualquer participação na venda, indicado pelo magistrado, e o custo desse trabalho não é repassado ao adquirente.

    A desvantagem é que não existe nenhuma garantia para o bem adquirido em leilão, ou seja, o arrematante não tem nenhum direito a reclamar de problemas ou defeitos que existam no bem. No caso de imóveis, normalmente o interessado não consegue conhecê-lo por dentro antes da compra, pois o dono não é obrigado a conceder a visita. Além disso, algumas vezes existem dificuldades na desocupação.

• Posso visitar ou examinar o bem que será leiloado?

  • Geralmente não. Você pode tentar combinar uma visita ou inspeção com o proprietário, locatário ou arrendatário do bem, mas eles não são obrigados a permitir a visita. Caso o bem imóvel esteja desocupado, é possível solicitar uma visita ao juiz responsável.

• Arrematei um bem. Como deverei fazer o pagamento?

  • O edital do leilão estabelece as regras de pagamento, que deve ser feito por depósito judicial ou por meio eletrônico, geralmente à vista – a não ser que, no lance aceito, seja especificado o pagamento parcelado.

• Arrematei um bem. Terei de pagar mais alguma taxa ou imposto?

  • Sim. Tratando-se de bem imóvel, o arrematante terá de pagar o imposto de transmissão de bens imóveis (no Município de São Paulo, ele corresponde, em geral, a 2% sobre o valor pago pelo bem) e as despesas relativas à expedição e registro da carta de arrematação. Além disso, correrão por conta do arrematante as despesas necessárias para que possa entrar na posse do imóvel (por exemplo, para a desocupação do bem). No caso de bem móvel, o arrematante poderá ter de pagar pelas despesas ligadas à entrega do bem.

• Como deverei proceder se o imóvel que eu arrematei estiver ocupado?

  • Você deverá providenciar a desocupação por sua própria conta. Caso os ocupantes do imóvel não se disponham a desocupá-lo amigavelmente, você terá de propor uma ação (de despejo ou de imissão na posse) por meio de advogado.

• Posso desistir da arrematação?

  • Não. Todos os lances de um leilão público (e não apenas o vencedor) são vinculantes e obrigatórios para quem os tiver dado. Quem se arrepender e deixar de pagar sofrerá multa e, conforme o caso, poderá ser processado pelo crime previsto no Código Penal, artigo 335. A desistência só será possível se houver algum defeito no leilão (existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital; nulidade por preço vil ou outro vício; ineficácia por falta de intimação de credor com direito real; impugnação da arrematação em ação autônoma, de acordo com o Código de Processo Civil, artigo 903, § 5º).

     Fonte: TJ/SP.
    

TJ/SC | Locatário que já devia aluguel antes mesmo da pandemia tem despejo decretado pelo TJ

26 Agosto 2021 | 09h38min

A Justiça concedeu liminar em ação de despejo de um imóvel comercial em Tijucas (SC), após  inadimplência verificada antes do início da pandemia de Covid-19. A 4ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em matéria sob relatoria do desembargador Helio David Vieira Figueira dos Santos, decidiu conhecer e prover o recurso interposto pelo locador para  autorizar a medida de despejo em caráter liminar.

O agravo de instrumento foi interposto contra decisão que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento, indeferiu pedido liminar de desocupação por conta da pandemia do Covid-19. No recurso, o autor sustenta que o prazo estabelecido na Lei 14.010/2020 já terminou e que, mesmo assim, tal legislação não se aplicaria à agravada, pois a inadimplência iniciou-se antes da pandemia, ou seja, sem relação com a crise sanitária e financeira que afetou o país.

Por isso, pediu o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja concedida a liminar de despejo. A antecipação dos efeitos da tutela recursal foi deferida para determinar a desocupação liminar do imóvel no prazo de 15 dias. Intimada, a parte agravada deixou de apresentar contrarrazões.

No voto, o relator destacou que o benefício legal "não acomoda os interesses dos devedores que já estavam nessa condição antes mesmo do Decreto que declara a existência de estado de calamidade pública no Brasil em razão do novo coronavírus". O desembargador ainda rememorou uma decisão interlocutória de sua autoria, nesse sentido, que concedeu liminar de despejo para locador em recurso contra locatário inadimplente em período anterior à pandemia de Covid-19.

O magistrado lembrou que a limitação temporal que vedava a concessão de liminares em ações de despejo vigorou apenas até 30 de outubro de 2020. "Como o contrato de locação é desprovido de garantia e o autor se dispõe a prestar caução (Lei n. 8.215/1991, art. 59, §1º e IX), não há óbice ao despejo liminar da locatária", concluiu Hélio David, para dar provimento ao recurso e autorizar a medida de despejo em caráter liminar (Agravo de Instrumento Nº 5018898-98.2021.8.24.0000/SC).

Fonte: TJ/SC.

TJ/RS | Seguradora que não realizou vistoria deve indenizar por incêndio em imóvel

A 6ª Câmara Cível do TJRS condenou uma empresa de seguros e uma corretora da Comarca de Farroupilha a ressarcir família que teve casa totalmente destruída pelo fogo. As seguradoras se negaram a pagar a indenização alegando que no contrato não constava que a casa era mista, com 25% da construção em madeira.

Caso

O autor da ação firmou contrato de seguro com a empresa Allianz Seguros S.A. através da Borsan Farroupilha Corretora de Seguros Ltda – EPP, em março de 2017, sendo que o fim da apólice era abril de 2018. Informou que a Allianz deveria pagar o valor de R$ 180 mil para sinistros relacionados a incêndio, fumaça ou explosão, sendo segurados o prédio e seu conteúdo.
Segundo o autor, seu pai sempre realizou, desde 2016, contratos de seguro com a Corretora Borsan. Em todos os casos, a casa incendiada constava como “habitual”, ou seja, de alvenaria.
Após o sinistro, a empresa ré que realizou a vistoria verificou que a residência era uma construção mista, com mais de 25% da área em madeira, inviabilizando a cobertura. O autor informou que após a negativa do seguro, percebeu que a casa constava como habitual no contrato. Ele teve que alugar um imóvel, com cobertura do seguro de R$ 6 mil.

Na Justiça, requereu pedido de pagamento do valor de R$ 180 mil, mais os gastos com aluguel e indenização por danos morais. O autor apontou a culpa das empresas afirmando que a Corretora Borsan foi responsável pelo fornecimento dos dados para a confecção da apólice e a Allianz por ter aceitado a contratação da apólice sem realizar vistoria prévia no imóvel.

No Juízo do 1º grau o pedido foi julgado improcedente e o autor recorreu ao TJRS.

Decisão

O relator do processo no 2º grau foi o Desembargador Niwton Carpes da Silva, que iniciou seu voto afirmando que a Corretora Borsan não pode ser responsabilizada pela negativa de pagamento da cobertura do sinistro pela empresa Allianz.

“A corretora de seguros não é responsável pelo pagamento da indenização ou do capital segurado, tampouco responsável pelo pagamento de indenização a título de danos morais, decorrente de ato praticado diretamente pela seguradora. Não se verificou por parte da corretora, a partir do conjunto probatório carreado aos autos, qualquer agir ilícito no âmbito da contratação e intermediação, que pudesse amparar o pedido indenizatório”, afirmou o relator.

Conforme o magistrado, nas apólices anteriores firmadas para o mesmo imóvel, desde 2016, a seguradora tinha conhecimento que a residência era de madeira. “Não havendo justificativa plausível para a negativa de cobertura por alegação de declarações inexatas e/ou omissão do segurado, especialmente no que toca ao tipo de construção do bem segurado e ao que ele se destina”, destacou o relator.

O magistrado ressalta também as obrigações das empreses quando firmam contrato com os segurados. E destacou que o autor forneceu toda a documentação pertinente ao imóvel para formalização do contrato, inclusive a matrícula, com menção do tipo de construção.

“A seguradora quando firma contrato de seguro residencial com seus clientes realiza ou deveria realizar vistoria e, se à época, não se constatou nenhuma impossibilidade para a contratação, não há que se falar agora, quando da ocorrência de sinistro, em ausência do dever de indenizar por informações distorcidas”, afirmou o Desembargador Niwton.

Assim, o relator determinou o pagamento da cobertura do seguro, mas negou o pagamento da indenização por dano moral. “O mero descumprimento contratual, de regra, não é o bastante para caracterizar prejuízo indenizável moralmente porque a frustração contratual, por si só, não gera dano moral”.

Também participaram do julgamento e acompanharam o voto do relator os Desembargadores Gelson Rolim Stocker e Eliziana da Silveira Perez.

Processo nº 70085150951

Texto: Rafaela Souza / Assessora-Coordenadora de imprensa: Adriana Arend

 

Fonte: TJ/RS.

STJ | Taxa de manutenção devida pelo antigo dono não pode ser exigida do comprador de imóvel em loteamento

DECISÃO
24/08/2021 07:40

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a cobrança de taxa de manutenção de loteamento, prevista em contrato-padrão registrado, pode ser imposta ao comprador somente a partir da aquisição do imóvel, não lhe cabendo arcar com débitos do proprietário anterior.

Com esse entendimento, o colegiado negou o pedido de uma associação de proprietários para que os compradores de imóveis no loteamento tivessem de pagar os valores referentes às taxas de manutenção anteriores à compra.

Ao STJ, a associação alegou que as obrigações impostas pelos loteadores no contrato-padrão regularmente registrado vinculam os adquirentes, transformando o pagamento da taxa de manutenção e limpeza em obrigação propter rem – ou seja, que acompanha o bem que originou o débito.

No entanto, os compradores alegaram que, ao adquirirem os imóveis, aderiram ao contrato-padrão e passaram a contribuir com a taxa mensal, mas não poderiam ser responsabilizados pelos débitos dos proprietários anteriores.

Taxa de manutenção tem natureza pessoal

O relator, ministro Villas Bôas Cueva, lembrou que a jurisprudência do STJ considera que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais.

O ministro destacou que, no julgamento do Tema 882 dos recursos repetitivos, a Segunda Seção fixou o entendimento de que as taxas instituídas por associação de moradores ou condomínios de fato não alcançam quem não é associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.

Segundo o magistrado, também foi objeto de discussão no STJ a possibilidade de cobrança da taxa de manutenção na hipótese de ela estar prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no cartório de imóveis, ficando estabelecido que as obrigações constantes do contrato-padrão vinculam os adquirentes.

Proteção ao comprador do lote

No caso, o ministro verificou que a associação interpretou o artigo 29 da Lei 6.766/1979 no sentido de que o adquirente sucede o transmitente em todas as suas obrigações, isto é, responderá pelos débitos da taxa de conservação em aberto.

Para o relator, contudo, um dos principais objetivos do registro imobiliário do projeto de parcelamento urbano – com a previsão de depósito de diversos documentos (artigo 18 da Lei 6.766/1979), entre eles o contrato-padrão (artigo 26) –, é proteger os compradores dos lotes. "Nesse contexto, se o intuito é proteger os adquirentes, a interpretação da norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente", disse.

O artigo 29 da lei – afirmou – não traz a determinação de que o adquirente responderá pelos débitos do antigo proprietário, mas tão somente que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção.

Na avaliação do ministro, o fato de o contrato-padrão ter sido levado a registro, permitindo que fosse consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à obrigação de pagar uma taxa de manutenção, e não de que responderiam por débitos de antigos proprietários.

Fonte: STJ.