TJ/DFT | Cônjuge que utiliza imóvel adquirido pelo casal deve pagar aluguel após separação

 

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TJ/SP | Leilões Judiciais

Leilões

Os leilões judiciais são uma modalidade de alienação de bens móveis e imóveis de um devedor em que o valor arrecadado é utilizado para pagar dívidas com credores e despesas dos processos de execução. 

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Fique atento!

Quadrilhas especializadas em golpes costumam utilizar o nome, logotipo e/ou informações de instituições públicas, como o Tribunal de Justiça de São Paulo, para ludibriar o cidadão e praticar crimes diversos, seja através de telefonemas, cartas, e-mails ou mesmo com a criação de falsos sites de leilões. O TJSP não envia qualquer tipo de publicidade por e-mail ou outras formas de comunicação oferecendo bens em leilão. Veja algumas orientações:

• - Pelo endereço https://www.tjsp.jus.br/auxiliaresjustica/auxiliarjustica/consultapublica, os cidadãos podem verificar se realmente o site do leiloeiro é cadastrado pelo TJSP e, mesmo que seja, é fundamental checar se o endereço do site ao qual teve acesso corresponde exatamente ao endereço do leiloeiro, pois os criminosos podem usar uma URL muito similar.
• - Ao clicar no bem que está em leilão, os sites idôneos apresentam informações sobre o processo ao qual aquele objeto ou imóvel está relacionado. Geralmente há o número da ação, a vara e alguns documentos. De posse de tais dados, o interessado pode, ainda, entrar em contato com a unidade judicial por e-mail para confirmar a veracidade do leilão. Confira a lista de e-mails.
• - Se a fraude foi consumada, é importante registrar boletim de ocorrência em uma delegacia, para que as autoridades policiais possam investigar o caso.

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Perguntas frequentes

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• O que é um leilão judicial?

  • É um ato da Justiça pelo qual são vendidos bens do devedor para que, com o dinheiro arrecadado, possam ser pagos o credor e as custas e despesas do processo. De acordo com o Código de Processo Civil, os leilões devem ocorrer preferencialmente por meio eletrônico e por leiloeiro público.

• Qual a diferença entre 1º e 2º leilão?

  • Em geral, são designadas duas datas para a alienação de bens. Na primeira, chamada de primeiro leilão, os bens devem ser vendidos por valor igual ou superior ao de avaliação. Já no segundo leilão, que ocorre dias após o término do primeiro, esses bens podem ser alienados por valor menor do que foi avaliado, mas num mínimo aceitável determinado pelo juiz.

• Por que a avaliação é importante?

  • A avaliação é o valor do bem que será alienado no leilão. Ela é importante pois indica o valor mínimo que a Justiça pode aceitar pelo bem que esteja sendo vendido.

• Para que serve o edital do leilão?

  • Edital é o aviso que dá conhecimento ao público do bem que será leiloado. Ele deve conter o valor de avaliação do bem, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, datas, condições de pagamento e outros. Por lei, o edital deve ser publicado pelo menos cinco dias antes da data do leilão.

• Quem pode dar lances num leilão?
  • Qualquer pessoa na livre administração de seus bens, exceto:

    1. tutores, curadores, testamenteiros, administradores ou liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda e à sua responsabilidade;

    2. mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados;

    3. juiz, integrantes do Ministério Público e da Defensoria Pública, escrivão, chefe de secretaria e demais servidores e auxiliares da Justiça, em relação aos bens e direitos objeto de alienação na localidade onde servirem ou a que se estender a sua autoridade;

    4. servidores públicos em geral, quanto aos bens ou aos direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

    5. leiloeiros e seus prepostos, quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados;

    6. advogados de qualquer das partes.

• Posso dar lance a prazo?

  • Sim, o lance pode ser dado em prestações seguindo alguns critérios: a proposta deve conter oferta de pagamento de pelo menos 25% do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 meses, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis. Porém, a proposta de pagamento à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado.

• Quais as vantagens e desvantagens da compra de bens em leilão?

  • Além de a maioria dos preços ser abaixo do valor de mercado, uma vantagem da aquisição de imóveis em leilão, por exemplo, é o fato de não ter de arcar com os custos de comissão dos corretores. Esse valor corresponde, em média, a 6% do preço total do bem. Na maioria das vezes, os bens de leilões são avaliados por um profissional neutro, que não tem qualquer participação na venda, indicado pelo magistrado, e o custo desse trabalho não é repassado ao adquirente.

    A desvantagem é que não existe nenhuma garantia para o bem adquirido em leilão, ou seja, o arrematante não tem nenhum direito a reclamar de problemas ou defeitos que existam no bem. No caso de imóveis, normalmente o interessado não consegue conhecê-lo por dentro antes da compra, pois o dono não é obrigado a conceder a visita. Além disso, algumas vezes existem dificuldades na desocupação.

• Posso visitar ou examinar o bem que será leiloado?

  • Geralmente não. Você pode tentar combinar uma visita ou inspeção com o proprietário, locatário ou arrendatário do bem, mas eles não são obrigados a permitir a visita. Caso o bem imóvel esteja desocupado, é possível solicitar uma visita ao juiz responsável.

• Arrematei um bem. Como deverei fazer o pagamento?

  • O edital do leilão estabelece as regras de pagamento, que deve ser feito por depósito judicial ou por meio eletrônico, geralmente à vista – a não ser que, no lance aceito, seja especificado o pagamento parcelado.

• Arrematei um bem. Terei de pagar mais alguma taxa ou imposto?

  • Sim. Tratando-se de bem imóvel, o arrematante terá de pagar o imposto de transmissão de bens imóveis (no Município de São Paulo, ele corresponde, em geral, a 2% sobre o valor pago pelo bem) e as despesas relativas à expedição e registro da carta de arrematação. Além disso, correrão por conta do arrematante as despesas necessárias para que possa entrar na posse do imóvel (por exemplo, para a desocupação do bem). No caso de bem móvel, o arrematante poderá ter de pagar pelas despesas ligadas à entrega do bem.

• Como deverei proceder se o imóvel que eu arrematei estiver ocupado?

  • Você deverá providenciar a desocupação por sua própria conta. Caso os ocupantes do imóvel não se disponham a desocupá-lo amigavelmente, você terá de propor uma ação (de despejo ou de imissão na posse) por meio de advogado.

• Posso desistir da arrematação?

  • Não. Todos os lances de um leilão público (e não apenas o vencedor) são vinculantes e obrigatórios para quem os tiver dado. Quem se arrepender e deixar de pagar sofrerá multa e, conforme o caso, poderá ser processado pelo crime previsto no Código Penal, artigo 335. A desistência só será possível se houver algum defeito no leilão (existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital; nulidade por preço vil ou outro vício; ineficácia por falta de intimação de credor com direito real; impugnação da arrematação em ação autônoma, de acordo com o Código de Processo Civil, artigo 903, § 5º).

     Fonte: TJ/SP.
    

TJ/SC | Locatário que já devia aluguel antes mesmo da pandemia tem despejo decretado pelo TJ

26 Agosto 2021 | 09h38min

A Justiça concedeu liminar em ação de despejo de um imóvel comercial em Tijucas (SC), após  inadimplência verificada antes do início da pandemia de Covid-19. A 4ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em matéria sob relatoria do desembargador Helio David Vieira Figueira dos Santos, decidiu conhecer e prover o recurso interposto pelo locador para  autorizar a medida de despejo em caráter liminar.

O agravo de instrumento foi interposto contra decisão que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento, indeferiu pedido liminar de desocupação por conta da pandemia do Covid-19. No recurso, o autor sustenta que o prazo estabelecido na Lei 14.010/2020 já terminou e que, mesmo assim, tal legislação não se aplicaria à agravada, pois a inadimplência iniciou-se antes da pandemia, ou seja, sem relação com a crise sanitária e financeira que afetou o país.

Por isso, pediu o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja concedida a liminar de despejo. A antecipação dos efeitos da tutela recursal foi deferida para determinar a desocupação liminar do imóvel no prazo de 15 dias. Intimada, a parte agravada deixou de apresentar contrarrazões.

No voto, o relator destacou que o benefício legal "não acomoda os interesses dos devedores que já estavam nessa condição antes mesmo do Decreto que declara a existência de estado de calamidade pública no Brasil em razão do novo coronavírus". O desembargador ainda rememorou uma decisão interlocutória de sua autoria, nesse sentido, que concedeu liminar de despejo para locador em recurso contra locatário inadimplente em período anterior à pandemia de Covid-19.

O magistrado lembrou que a limitação temporal que vedava a concessão de liminares em ações de despejo vigorou apenas até 30 de outubro de 2020. "Como o contrato de locação é desprovido de garantia e o autor se dispõe a prestar caução (Lei n. 8.215/1991, art. 59, §1º e IX), não há óbice ao despejo liminar da locatária", concluiu Hélio David, para dar provimento ao recurso e autorizar a medida de despejo em caráter liminar (Agravo de Instrumento Nº 5018898-98.2021.8.24.0000/SC).

Fonte: TJ/SC.

TJ/RS | Seguradora que não realizou vistoria deve indenizar por incêndio em imóvel

A 6ª Câmara Cível do TJRS condenou uma empresa de seguros e uma corretora da Comarca de Farroupilha a ressarcir família que teve casa totalmente destruída pelo fogo. As seguradoras se negaram a pagar a indenização alegando que no contrato não constava que a casa era mista, com 25% da construção em madeira.

Caso

O autor da ação firmou contrato de seguro com a empresa Allianz Seguros S.A. através da Borsan Farroupilha Corretora de Seguros Ltda – EPP, em março de 2017, sendo que o fim da apólice era abril de 2018. Informou que a Allianz deveria pagar o valor de R$ 180 mil para sinistros relacionados a incêndio, fumaça ou explosão, sendo segurados o prédio e seu conteúdo.
Segundo o autor, seu pai sempre realizou, desde 2016, contratos de seguro com a Corretora Borsan. Em todos os casos, a casa incendiada constava como “habitual”, ou seja, de alvenaria.
Após o sinistro, a empresa ré que realizou a vistoria verificou que a residência era uma construção mista, com mais de 25% da área em madeira, inviabilizando a cobertura. O autor informou que após a negativa do seguro, percebeu que a casa constava como habitual no contrato. Ele teve que alugar um imóvel, com cobertura do seguro de R$ 6 mil.

Na Justiça, requereu pedido de pagamento do valor de R$ 180 mil, mais os gastos com aluguel e indenização por danos morais. O autor apontou a culpa das empresas afirmando que a Corretora Borsan foi responsável pelo fornecimento dos dados para a confecção da apólice e a Allianz por ter aceitado a contratação da apólice sem realizar vistoria prévia no imóvel.

No Juízo do 1º grau o pedido foi julgado improcedente e o autor recorreu ao TJRS.

Decisão

O relator do processo no 2º grau foi o Desembargador Niwton Carpes da Silva, que iniciou seu voto afirmando que a Corretora Borsan não pode ser responsabilizada pela negativa de pagamento da cobertura do sinistro pela empresa Allianz.

“A corretora de seguros não é responsável pelo pagamento da indenização ou do capital segurado, tampouco responsável pelo pagamento de indenização a título de danos morais, decorrente de ato praticado diretamente pela seguradora. Não se verificou por parte da corretora, a partir do conjunto probatório carreado aos autos, qualquer agir ilícito no âmbito da contratação e intermediação, que pudesse amparar o pedido indenizatório”, afirmou o relator.

Conforme o magistrado, nas apólices anteriores firmadas para o mesmo imóvel, desde 2016, a seguradora tinha conhecimento que a residência era de madeira. “Não havendo justificativa plausível para a negativa de cobertura por alegação de declarações inexatas e/ou omissão do segurado, especialmente no que toca ao tipo de construção do bem segurado e ao que ele se destina”, destacou o relator.

O magistrado ressalta também as obrigações das empreses quando firmam contrato com os segurados. E destacou que o autor forneceu toda a documentação pertinente ao imóvel para formalização do contrato, inclusive a matrícula, com menção do tipo de construção.

“A seguradora quando firma contrato de seguro residencial com seus clientes realiza ou deveria realizar vistoria e, se à época, não se constatou nenhuma impossibilidade para a contratação, não há que se falar agora, quando da ocorrência de sinistro, em ausência do dever de indenizar por informações distorcidas”, afirmou o Desembargador Niwton.

Assim, o relator determinou o pagamento da cobertura do seguro, mas negou o pagamento da indenização por dano moral. “O mero descumprimento contratual, de regra, não é o bastante para caracterizar prejuízo indenizável moralmente porque a frustração contratual, por si só, não gera dano moral”.

Também participaram do julgamento e acompanharam o voto do relator os Desembargadores Gelson Rolim Stocker e Eliziana da Silveira Perez.

Processo nº 70085150951

Texto: Rafaela Souza / Assessora-Coordenadora de imprensa: Adriana Arend

 

Fonte: TJ/RS.

STJ | Taxa de manutenção devida pelo antigo dono não pode ser exigida do comprador de imóvel em loteamento

DECISÃO
24/08/2021 07:40

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a cobrança de taxa de manutenção de loteamento, prevista em contrato-padrão registrado, pode ser imposta ao comprador somente a partir da aquisição do imóvel, não lhe cabendo arcar com débitos do proprietário anterior.

Com esse entendimento, o colegiado negou o pedido de uma associação de proprietários para que os compradores de imóveis no loteamento tivessem de pagar os valores referentes às taxas de manutenção anteriores à compra.

Ao STJ, a associação alegou que as obrigações impostas pelos loteadores no contrato-padrão regularmente registrado vinculam os adquirentes, transformando o pagamento da taxa de manutenção e limpeza em obrigação propter rem – ou seja, que acompanha o bem que originou o débito.

No entanto, os compradores alegaram que, ao adquirirem os imóveis, aderiram ao contrato-padrão e passaram a contribuir com a taxa mensal, mas não poderiam ser responsabilizados pelos débitos dos proprietários anteriores.

Taxa de manutenção tem natureza pessoal

O relator, ministro Villas Bôas Cueva, lembrou que a jurisprudência do STJ considera que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais.

O ministro destacou que, no julgamento do Tema 882 dos recursos repetitivos, a Segunda Seção fixou o entendimento de que as taxas instituídas por associação de moradores ou condomínios de fato não alcançam quem não é associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.

Segundo o magistrado, também foi objeto de discussão no STJ a possibilidade de cobrança da taxa de manutenção na hipótese de ela estar prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no cartório de imóveis, ficando estabelecido que as obrigações constantes do contrato-padrão vinculam os adquirentes.

Proteção ao comprador do lote

No caso, o ministro verificou que a associação interpretou o artigo 29 da Lei 6.766/1979 no sentido de que o adquirente sucede o transmitente em todas as suas obrigações, isto é, responderá pelos débitos da taxa de conservação em aberto.

Para o relator, contudo, um dos principais objetivos do registro imobiliário do projeto de parcelamento urbano – com a previsão de depósito de diversos documentos (artigo 18 da Lei 6.766/1979), entre eles o contrato-padrão (artigo 26) –, é proteger os compradores dos lotes. "Nesse contexto, se o intuito é proteger os adquirentes, a interpretação da norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente", disse.

O artigo 29 da lei – afirmou – não traz a determinação de que o adquirente responderá pelos débitos do antigo proprietário, mas tão somente que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção.

Na avaliação do ministro, o fato de o contrato-padrão ter sido levado a registro, permitindo que fosse consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à obrigação de pagar uma taxa de manutenção, e não de que responderiam por débitos de antigos proprietários.

Fonte: STJ.

STJ | Para Quarta Turma, cláusula resolutiva expressa em contrato imobiliário dispensa ação para rescisão por falta de pagamento

DECISÃO

24/08/2021 06:50

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.

Alterando o entendimento jurisprudencial que prevalecia até agora na interpretação do artigo 474 do Código Civil, o colegiado, por maioria, concluiu que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais.

A decisão seguiu o voto do ministro Marco Buzzi, relator do recurso especial julgado na turma. Segundo ele, a Lei 13.097/2015 – mesmo não se aplicando ao caso, por ser posterior – trouxe um novo olhar na interpretação de controvérsias sobre contratos com cláusula resolutiva expressa.

Inadimplência e re​​integração de posse

Na origem do caso, uma fazenda foi vendida em sete prestações e entregue ao comprador após o pagamento da primeira delas. Diante da inadimplência das demais parcelas, a vendedora notificou extrajudicialmente o comprador, com base no contrato – que trazia cláusula resolutória expressa –, e promoveu a resolução contratual.

Foi concedida a reintegração de posse do imóvel à vendedora, e o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul considerou desnecessário o ajuizamento de ação de resolução contratual, diante da existência de cláusula resolutória automática para o caso de falta de pagamento.

No recurso especial, o comprador questionou a reintegração de posse sem pedido judicial de rescisão do contrato.

Legislação não impõe resolução j​udicial

O relator observou que, embora o artigo 474 do Código Civil dispense a via judicial quando existente a cláusula resolutiva expressa – a qual se opera de pleno direito – o STJ considerava imprescindível a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva. Entre outros precedentes, mencionou o REsp 620.787, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.

No entanto, para Marco Buzzi, "a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora".

O ministro destacou que a solução proposta – mais condizente com as expectativas da sociedade em relação a uma mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares – considera a necessidade de desjudicialização e simplificação de formas e ritos.

"Compreender a exigência de interpelação para constituição em mora como necessidade de se resolver o compromisso de compra e venda apenas judicialmente enseja confusão e imposição que refogem à intenção do legislador ordinário, por extrapolar o que determina a legislação específica sobre o compromisso de compra e venda de imóvel", sustentou o magistrado.

Com motivos plausíveis, co​ntrato pode ser mantido

Segundo Marco Buzzi, nada impede a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis, após a notificação do comprador inadimplente e decorrido o prazo sem a quitação da dívida. A partir daí, é facultado ao vendedor exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva para a resolução do negócio de forma extrajudicial.

"A eventual necessidade de o interessado recorrer ao Poder Judiciário para pedir a restituição da prestação já cumprida, ou devolução da coisa entregue, ou perdas e danos, não tem efeito desconstitutivo do contrato, mas meramente declaratório de relação evidentemente já extinta por força da própria convenção das partes", declarou.

O ministro ressaltou ainda que, em situações excepcionais, havendo motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, o devedor poderá buscar a via judicial para tentar manter o ajuste, oferecendo todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato.​​

Fonte: STJ.

TRF3 | PRAZO DE ISENÇÃO DE IMPOSTO SOBRE LUCRO COM A VENDA DE IMÓVEL NÃO PODE SER PRORROGADO

Para magistrados, estender benefício em razão da pandemia afronta o princípio da reserva legal 

A Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) negou provimento a mandado de segurança de uma moradora de São Paulo/SP que pleiteava o não recolhimento do Imposto de Renda sobre o lucro obtido com a venda de imóvel e não utilizado para a compra de outra residência no prazo legal de 180 dias.  

Para os magistrados, os documentos anexados aos autos demonstram que não restaram satisfeitos os requisitos legais para fruição da isenção tributária.

Conforme o processo, em janeiro de 2020, a autora vendeu um imóvel e não adquiriu outro no período de isenção previsto na Lei 11.196/2005. Ela alegou que se tornou impossível atender ao requisito, devido ao fechamento das imobiliárias em função da pandemia da covid-19, e ingressou com o mandado de segurança na Justiça Federal.

Após a 7ª Vara Cível Federal de São Paulo indeferir o pedido para que a Receita Federal deixasse de exigir o pagamento do imposto e para que o prazo de 180 dias passasse a ser contado a partir do fim do Estado de Calamidade Pública, a impetrante recorreu ao TRF3. 

Ao analisar o caso, a desembargadora federal relatora Marli Ferreira confirmou a decisão. Ela explicou que, de acordo com a Constituição Federal, qualquer isenção, subsídio ou benefício fiscal, sem previsão em lei específica, afronta diretamente o princípio da reserva legal.  

“A obtenção de benesse inexistente na legislação, sob a alegação de situação de calamidade pública, implicaria em criação de benefício fiscal pelo Poder Judiciário, em manifesta afronta ao princípio da isonomia e o da separação de poderes”, afirmou.  

A relatora citou jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e declarou que, mesmo em uma situação de grave crise de calamidade pública, com efeitos socioeconômicos, “não é dado ao Poder Judiciário funcionar como legislador positivo e conceder prorrogação de pagamento de tributos federais e obrigações acessórias, ou estender a moratória para outras categorias não contempladas”.  

Assim, a Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação em mandado de segurança.  

Apelação Cível 5014079-09.2020.4.03.6100  

Assessoria de Comunicação Social do TRF3

Fonte: TRF3.