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Direito imobiliário: o que é, livros e áreas de atuação
Tiago Fachini - 22/07/2020 - 14/10/2024
O direito imobiliário é um ramo de atuação que está sempre em evidência, sendo procurado cada vez mais por advogado que pretendem se especializar em uma área de atuação, justamente pela abundância de opções e de trabalho.
É uma área que tem chamado a atenção de profissionais novos e veteranos do mercado, por ser uma área multidisciplinar, que aborda questões de diferentes ramos do direito.
O direito imobiliário pode ter um objeto de estudo e prática muito específico (bens imóveis), mas apresenta bastante variedade de áreas de atuação, podendo o advogado atuar com processos, contratos, consultoria, entre outros.
Dessa forma, este artigo tem como objetivo apresentar o que é o direito imobiliário, algumas particularidades da área, possibilidades de atuação para o advogado que se especializa no segmento e livros sobre o tema.
Também temos um podcast especial sobre direito imobiliário, gravado com a Dra. Carolina Pavão. Continue lendo abaixo!
O que é direito imobiliário
O direito imobiliário é um ramo do direito privado que lida, como o nome já aponta, que estuda e lida com as relações jurídicas e de direito que envolvam a posse, compra, venda, doação, sucessão, troca e propriedade de bens imóveis, inclusive a incorporação imobiliária.
Dessa forma, é uma área do direito que, embora tenha um objeto de estudo bem definido, trabalha com diferentes campos do direito, como o direito contratual, do consumidor, da família, civil, entre outros.
Trata-se de uma área que sempre apresentará relevância social, uma vez que a circulação de imóveis entre diferentes pessoas é inevitável na sociedade em que vivemos.
Dessa forma, o direito imobiliário é uma área que permite a atuação do profissional do direito em diferentes níveis, se apresentando como um ramo do direito bastante frutífero e interessante para advogados que procuram se especializar nas relações jurídicas envolvendo bens imóveis.
Qual a legislação aplicável ao direito imobiliário?
Como falamos anteriormente, o direito imobiliário trabalha com diferentes ramos do direito. Portanto, dispõe de várias legislações distintas, que complementam o trabalho do profissional da área a partir da situação específica.
Entre as leis que regram os bens imóveis, a mais relevante e mais utilizada pelo especialista em direito imobiliário é o Código Civil de 2002, uma vez que o mesmo traz a maior parte dos regramentos que envolvem os bens imóveis, o direito da família, sucessões e contratos.
O Novo Código de Processo Civil também é bastante utilizado, uma vez que muito do direito imobiliário também envolve a disputa processual, além de estabelecer prazos.
Outras legislações importantes para o direito imobiliário são: lei do condomínio, lei do inquilinato, lei do sistema financeiro de habitação e o Código de Defesa do Consumidor.
Dessa forma, é possível perceber que o advogado especialista em direito imobiliário deve estudar e se atualizar constantemente sobre variadas áreas do direito, como também pode, dentro do direito imobiliário, focar em áreas específicas, como a sucessão de bens imóveis ou a usucapião extrajudicial ou judicial.
Para conhecer outros tipos de especializações em Direito, confira nosso artigo sobre tipos de advogados.
Conheça os principais termos do direito imobiliário
O direito imobiliário, como os demais ramos do direito, possui uma variedade de termos específicos utilizados para tipificar relações jurídicas que envolvem bens imóveis.
Entretanto, por se tratar de uma área do direito que tem uma relação muito próxima com questões comerciais, envolvendo compra e venda de propriedades, o direito imobiliário absorveu alguns dos termos dessas áreas.
Confira abaixo alguns dos termos mais utilizados no cotidiano dos profissionais do direito imobiliário.
Due diligence (diligência prévia)
A due diligence é um procedimento de pesquisa que pretende averiguar a legalidade e regulamentação dos documentos que envolvem o bem imóvel que é objeto de compra e venda entre pessoas, além de fazer pesquisa a respeito dos envolvidos no ato comercial.
Ela tem como objetivo, portanto, dar mais segurança jurídica na transação do bem imóvel entre as partes, reduzindo riscos para quem está comprando e para quem está vendendo.
Matrícula
A matrícula imobiliária é o documento que determina a legalidade do bem imóvel em questão, apresentando o proprietário legítimo do bem, sua descrição e seu histórico.
A matrícula, portanto, apresenta tudo o que ocorreu no imóvel desde a sua concepção até o momento em que se encontra, apresentando modificações na estrutura, donos atuais e antigos, vendas, penhoras, dívidas, entre outras informações.
É, portanto, um documento de extrema importância no direito imobiliário, primordial dentro do ramo de atuação.
Promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda é um contrato que tem como objetivo firmar o compromisso entre partes da comercialização futura de algum bem. No caso do direito imobiliário, um bem imóvel.
No contrato de promessa de compra e venda se estipula o bem vendido, o valor e a forma de pagamento antes da venda de fato, dando mais segurança jurídica para ambas as partes.
É um tipo de contrato muito utilizado na compra de imóveis “na planta”, que já estão definidos, mas ainda não foram construídos completamente, como apartamentos novos, por exemplo.
Leia mais sobre as principais cláusulas de um contrato de compra e venda de imóveis.
O que se estuda em direito imobiliário?
Como pudemos ver até agora, o direito imobiliário é uma área que, embora tenha como objeto de estudo algo muito claro e definido (o bem imóvel), ela se estende a diferentes ramos do direito, tendo uma característica multidisciplinar.
Dessa forma, quando se estuda direito imobiliário, se estuda, na verdade, diferentes áreas do direito, com abordagens específicas, voltadas às questões jurídicas envolvendo bens imóveis.
As três áreas que mais são estudadas dentro do direito imobiliário são: direito de propriedade, direito contratual e direito da família.
Veremos as particularidades de cada uma delas, em relação ao objeto de estudo, abaixo.
Se quiser se aprofundar no tema, você também pode ouvir o Juriscast #02, que discutiu oportunidades de atuação para os advogados no Direito Imobiliário.
Direito de propriedade
Estuda-se, dentro do direito imobiliário, as relações que as pessoas naturais e jurídicas podem ter com as suas propriedades. No caso específico, estuda-se apenas aplicações nas propriedades imóveis.
O direito de uso, gozo e disposição da propriedade é visto, levando em consideração o bem imóvel, podendo o seu proprietário ganhar rendimentos sobre o mesmo.
Dentro do direito de propriedade, também se estuda questões envolvendo a aquisição de bens imóveis por meios que não o de compra, como a usucapião, por exemplo.
Direito contratual
O direito imobiliário tem uma relação profunda com o direito contratual. Afinal, é a partir da formação de contratos entre as partes que é possível realizar a maior parte das comercializações de imóveis, sendo o contrato necessário para a regularização de demais documentos.
Os diversos contratos de compra e venda são estudados, além da relação dos mesmos para a legalização do bem imóvel e da documentação necessária para fazer seu devido registro em cartório. Além disso, contratos de locação também são parte dos estudos da área.
Direito da família
O direito da família aborda outros pontos relacionados com o direito imobiliário, como o direito de herança e sucessão, além das relações familiares no que tange a moradia e os direitos familiares relacionados à propriedade.
Quais são as áreas de atuação em direito imobiliário
O vasto campo de estudos e conhecimentos do direito imobiliário implicam, necessariamente, em um campo de atuação variado, com a possibilidade de especialização mais profunda dentro da área.
A possibilidade do advogado especialista em direito imobiliário transitar entre diferentes áreas e aspectos do trabalho especializado é o que tem feito o mercado jurídico imobiliário crescer ultimamente, chamando a atenção de profissionais do direito.
A seguir, veremos algumas das áreas de atuação que o advogado especialista em direito imobiliário pode atuar, levando em consideração as diversas áreas de estudo.
Direito da família
Dentro do direito da família, o advogado especializado em direito imobiliário poderá lidar com questões relacionados à inventários, propriedade, sucessão de bens, testamentos e outras formas de partilha.
É uma área do direito onde o trabalho sempre existe, pois questões familiares envolvendo bens imóveis são comuns e, na maioria dos casos, processos judiciais são inevitáveis.
É uma área que depende da disponibilidade e empatia do advogado, uma vez que é comum estar no meio de conflitos familiares por conta dos bens imóveis.
Locação
Dentro da locação de imóveis, o advogado pode trabalhar em duas áreas distintas: contratos e questões processuais.
Dentro da área contratual, o advogado pode trabalhar na criação e análise de contratos assinados entre locador e locatário, procurando cláusulas que possam ser prejudiciais para uma das partes ou ilegais.
Na parte processual, o advogado pode trabalhar na cobrança de aluguéis, apresentando cobranças extrajudiciais, resolvendo dívidas de forma administrativa ou, em outros casos, ingressando com ações judiciais.
Negociação de imóveis
Da mesma forma que o advogado pode trabalhar como intermediador jurídico nas relações de locação de bens imóveis, o profissional também pode atuar na negociação dos mesmos em atos de compra, venda e troca.
Nesse aspecto, a redação de contratos de compra e venda se destaca, pela elaboração de cláusulas, negociações e formas de pagamento que se adaptem a realidade do negócio específico.
Também há a realização de consultoria, com procedimentos relacionados à investigação do imóvel e das partes envolvidas na comercialização, além da verificação de documentos e regulamentações legais para a transição.
Na parte processual, o advogado da área de direito imobiliário pode atuar na negociação de imóveis fazendo petições de cobrança de valores e de entrega de imóveis negociados.
Confira também nosso guia completo sobre segurança jurídica em negócios imobiliários.
Relações condominiais
O profissional especializado no direito imobiliário pode também trabalhar com condomínios, assessorando em decisões administrativas relacionadas com as áreas comuns do imóvel, além de prestar consultoria em reuniões dos condôminos.
Podem também lidar com questões do regulamento interno, auxiliar administradoras de condomínio e entrar com ações de cobranças aos condôminos inadimplentes.
Regularização e registro de imóveis
Mesmo com a necessidade legal de registro e matrícula, ainda há muitas pessoas que são proprietárias de imóveis não regularizados na esfera pública, que não apresentam escritura, matrícula e os demais documentos necessários para a legalização do registro.
Portanto, há uma área fértil para o advogado especializado em direito imobiliário na regularização de imóveis e seu registro, que embora possa ser feito por qualquer pessoa, há quem pague pela facilidade de colocar esse trabalho na mão de terceiro.
Imóveis com mais de um dono, como acontece em casos de divórcios ou inventários, também precisam de regularização específica, que pode ser fornecida por um advogado.
Usucapião
A usucapião, situação que faz com que uma pessoa possa se tornar proprietária de um bem móvel ou imóvel que não esteja sendo utilizado corretamente pelo seu dono, também tem relação com o direito imobiliário.
Leia mais sobre a usucapião no artigo que escrevemos sobre o tema.
Por envolver o direito constitucional da moradia e o dever constituição de dar função social à propriedade, o advogado da área pode auxiliar pessoas que queiram regularizar uma situação de usucapião em um imóvel.
5 livros sobre direito imobiliário
Por ser um tema de interesse de vários advogados no Brasil e por ser uma área onde a atualização e o estudo se apresentam constantes e variáveis, há muita literatura sobre direito imobiliário disponível para os interessados.
Portanto, destacamos cinco livros sobre direito imobiliário para profissionais que queiram aprender sobre o tema e, talvez, se especializar na área.
Em primeiro lugar, recomendamos o livro “Direito Imobiliário – Teoria e Prática”, do advogado e professor Luiz Antonio Scavone Junior, que apresenta a teoria fundamental do direito imobiliário, abordando diversos assuntos e ramos do direito relacionados ao tema.
Para abordar questões gerais sobre o direito imobiliário, também recomendamos o livro “Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários”, de Pedro Elias Avvad, que aborda, como Scavone Junior, questões fundamentais das variadas áreas do direito que compõem o tema.
O livro “Incorporação Imobiliária”, do especialista Melhim Namem Chalhub, lida com questões contratuais envolvendo o direito imobiliário, desde a formação do contrato até questões de boa-fé e segurança jurídica.
Já o livro “Condomínio e Incorporações”, do professor Caio Mário, lida com uma área distinta do direito imobiliário: os regramentos de condomínios e incorporações imobiliárias. O livro é um clássico da área, uma vez que o autor também foi autor da lei nº 4.591/1964, que instituiu as duas matérias.
E, por último, recomendamos o livro “Lei do Inquilinato Comentada”, do autor Sylvio Capanema de Souza, que comenta não só a legislação sobre o tema, mas também a filosofia por trás da formação da lei, abordando questões práticas da mesma.
Podcast sobre direito imobiliário
No segundo episódio do JurisCast, o podcast jurídico da ProJuris, nossa equipe conversou com a Dra. Carolina Pavão sobre questões condominiais, o mercado de imóveis e outros temas referentes ao direito imobiliário.
Para ouvir o podcast e as colocações de uma especialista na área do direito imobiliário, conversando sobre diversas formas de atuação do advogado no ramo, basta clicar no botão abaixo:
Perguntas frequentes sobre direito imobiliário
O que é direito imobiliário?
O que se estuda em direito imobiliário?
O que faz um advogado especialista em direito imobiliário?
Conclusão
O direito imobiliário é um ramo de atuação que está sempre em evidência, sendo procurado cada vez mais por advogado que pretendem se especializar em uma área de atuação, justamente pela abundância de opções e de trabalho.
O advogado que se especializa na área precisa conhecer e compreender diversos ramos do direito, como o direito do consumidor, da propriedade, da família, direito contratual, entre outros. Além disso, precisa ler diversas legislações diferentes, que abordam pontos específicos.
Mesmo assim, o direito imobiliário apresenta um leque de atuação bastante diversificado, podendo o profissional especializado na área optar por trabalhar como advogado processualista, contratual, administrativo ou até consultor na área, dependendo do seu interesse e em que nicho quer atuar.
Fonte: projuris.
Wikipédia | Direito imobiliário
Direito imobiliário é um ramo do direito que se concentra na regulamentação das relações jurídicas relacionadas a bens imóveis. Isso inclui propriedades como terrenos, edifícios, casas, apartamentos e outros tipos de construções permanentes. O direito imobiliário abrange uma ampla gama de questões legais que envolvem a aquisição, posse, uso, aluguel, venda, locação, financiamento e desenvolvimento de propriedades. Esse ramo do direito abrange as relações jurídicas que surgem em torno da propriedade, uso e disposição de bens imóveis. Isso inclui as formas pelas quais as pessoas adquirem propriedades, seja por compra, herança ou doação, e como elas as mantêm, transferem ou vendem.[1]
O Direito Imobiliário lida com um conjunto de normas legais e
regulamentos que abrangem diversos aspectos relacionados à
propriedade, uso, transações e relações jurídicas envolvendo bens imóveis
No cerne do direito imobiliário estão os conceitos de posse, propriedade e direitos de propriedade. A posse refere-se ao controle físico de um imóvel, enquanto a propriedade confere direitos legais e jurídicos sobre a propriedade. Esses direitos podem incluir o direito de usar, alugar, vender, hipotecar ou até mesmo demolir a propriedade, dependendo das leis e regulamentos aplicáveis.[1]
O direito imobiliário também trata das restrições impostas pelo governo local ou outras entidades, como regulamentos de zoneamento, que determinam como a terra pode ser usada e quais tipos de construções são permitidos em determinadas áreas. Além disso, as questões de direitos de vizinhança, como a altura das construções, a distância entre propriedades e o impacto ambiental, são consideradas parte integrante do campo do direito imobiliário. As transações imobiliárias, como compras, vendas e locações, são outro aspecto central. Elas envolvem a criação de contratos legais que estabelecem os termos e condições sob os quais as partes estão dispostas a realizar tais transações.[2]
Campo e áreas de atuação
Este campo do direito envolve várias áreas, incluindo: [3]
- Transações imobiliárias: Envolve a compra, venda e transferência de propriedades. Isso inclui questões como a elaboração e interpretação de contratos de compra e venda, garantias, hipotecas e escrituras.
- Locações e arrendamentos: Trata dos contratos de aluguel, seja para fins residenciais ou comerciais. Isso inclui a elaboração de contratos de locação, regras de despejo, direitos e responsabilidades do locador e do locatário.
- Construção e desenvolvimento: Aborda questões relacionadas ao desenvolvimento de propriedades, como licenças de construção, regulamentos de zoneamento, questões ambientais, loteamentos e regulamentações de uso do solo.
- Direitos de propriedade: Inclui a definição e proteção dos direitos de propriedade, bem como a resolução de disputas relacionadas à posse, limites de propriedade e direitos de vizinhança.
- Financiamento imobiliário: Envolve questões relacionadas a empréstimos hipotecários, financiamento de projetos imobiliários e execução de hipotecas em casos de inadimplência.
- Direitos do condomínio: Trata das regras e regulamentos que regem a propriedade e administração de condomínios, incluindo propriedades horizontais e verticais.
- Propriedade intelectual relacionada a imóveis: Envolve questões relacionadas a marcas registradas e direitos autorais associados a projetos arquitetônicos e nomes de empreendimentos imobiliários.[3]
O direito imobiliário varia de acordo com as leis de cada jurisdição, pois cada país pode ter regulamentações específicas relacionadas à propriedade e transações imobiliárias. Devido à natureza complexa das transações e relações imobiliárias, muitas vezes é aconselhável procurar orientação legal especializada ao lidar com questões nesse campo.[3]
Conceitos fundamentais
Posse e propriedade
A posse refere-se ao fato de uma pessoa ter controle físico e uso de uma propriedade, embora a propriedade possa não ser legalmente sua. A posse pode ser um fator relevante em disputas sobre direitos de propriedade.
Propriedade é o direito legal de possuir, usar, controlar e dispor de uma propriedade. Envolve os direitos de posse e de tomar decisões sobre a propriedade. Já a propriedade são os direitos que um proprietário tem sobre seu patrimônio. Isso inclui o direito de usar, vender, alugar, hipotecar e até mesmo destruir a propriedade, sujeito a restrições legais e regulamentações.[4]
Bens móveis e imóveis
Bens Imóveis são aqueles que estão permanentemente ligados ao solo, como terrenos e as construções neles (casas, edifícios, etc.). São considerados bens de natureza estável e não podem ser facilmente removidos. Bens Móveis são objetos que podem ser movidos e não estão ligados permanentemente ao solo. Isso inclui itens como móveis, veículos, utensílios e qualquer coisa que possa ser transportada.[4]
Relevância dos Registros Públicos e Escrituras
Registros Públicos são documentos oficiais que registram informações sobre propriedades, incluindo detalhes sobre proprietários, limitações, ônus e direitos. Os registros públicos são mantidos por autoridades governamentais e ajudam a estabelecer a propriedade legal de um imóvel. Escrituras, a seu turno, são documentos legais que transferem a propriedade de um imóvel de um proprietário para outro. Uma escritura é geralmente usada em transações de compra e venda de imóveis. Ela descreve os detalhes da transação e estabelece os direitos e obrigações das partes envolvidas.[5]
Transações imobiliárias
O processo de compra e venda de propriedades envolve várias etapas, incluindo negociação de preço, investigação da propriedade, elaboração do contrato de compra e venda, realização de due diligence, obtenção de financiamento (se necessário) e finalmente o fechamento da transação por meio de registro legal. Um contrato de compra e venda geralmente inclui informações sobre as partes envolvidas, descrição detalhada da propriedade, preço de compra, termos de pagamento, datas importantes, cláusulas de rescisão, representações e garantias, e outras disposições relevantes. A investigação prévia envolve uma investigação aprofundada da propriedade antes da compra, para verificar detalhes como a titularidade legal, eventuais ônus ou litígios, zoneamento e conformidade com regulamentações, entre outros aspectos.[6]
Locações, Arrendamentos e Legislação
Os locadores (proprietários) e locatários têm direitos e responsabilidades específicas em um contrato de locação. Isso inclui determinar o valor do aluguel, as condições de uso da propriedade, a manutenção e os procedimentos para rescisão. Regulamentos de zoneamento e planejamento urbano determinam como as propriedades podem ser usadas e desenvolvidas em diferentes áreas. Licenças de construção e permissões são necessárias para projetos de construção e desenvolvimento.[2]
Condomínios, Direito de Vizinhança e Propriedades Compartilhadas
Regras e regulamentos em condomínios residenciais e comerciais definem como a propriedade compartilhada será gerenciada. Associações de condomínios administram questões como manutenção, segurança e resolução de conflitos. Disputas de limites de terra e servidões envolvem disputas sobre a propriedade de terras e direitos de passagem. Usucapião refere-se à aquisição de propriedade por posse contínua e pacífica por um período especificado. Questões de vizinhança incluem direitos sobre cercas, árvores e outros aspectos compartilhados.[2]
Financiamento e Garantias Imobiliárias
Empréstimos hipotecários são frequentemente usados para financiar a compra de imóveis. As hipotecas servem como garantias para o pagamento do empréstimo. Em caso de inadimplência, o credor pode executar a hipoteca e tomar posse da propriedade.[5]
Direitos reais
Os direitos reais são um conjunto de direitos jurídicos que conferem a uma pessoa o poder direto e imediato sobre um bem específico, em oposição aos direitos pessoais (ou créditos), que se baseiam na relação entre pessoas. Esses direitos reais são considerados absolutos, o que significa que eles são oponíveis contra terceiros e podem ser exercidos de forma direta sobre a coisa, independentemente de quem seja o proprietário atual.[4] Aqui estão alguns exemplos de direitos reais e uma breve explicação sobre cada um deles:[4]
- Propriedade: A propriedade é o direito real mais amplo e completo sobre um bem. O proprietário tem o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa contra qualquer pessoa que tente interferir em seus direitos.
- Usufruto: No usufruto, uma pessoa (chamada usufrutuário) tem o direito de usar e desfrutar de uma propriedade que pertence a outra pessoa (chamada nu-proprietário). O usufruto pode ser vitalício ou por um período determinado.
- Uso: O direito de uso permite que alguém utilize uma coisa de acordo com os limites definidos, sem alterar sua substância. Por exemplo, o direito de usar uma casa de campo durante as férias.
- Habitação: Similar ao direito de uso, o direito de habitação confere a alguém o direito de viver em uma propriedade, muitas vezes por toda a vida, mesmo que essa pessoa não seja o proprietário.
- Superfície: O direito de superfície permite que alguém construa ou mantenha estruturas em uma propriedade que pertença a outra pessoa.
- Servidão: A servidão é um direito real sobre uma propriedade que permite que o titular da servidão (o beneficiário) exerça um certo uso ou gozo da propriedade de outra pessoa. Isso pode incluir a passagem por uma estrada ou o uso de uma fonte de água.
- Penhor e Hipoteca: Esses são direitos reais de garantia em favor de um credor. O penhor envolve o bem móvel e o credor mantém o bem até que o devedor pague a dívida. A hipoteca envolve um bem imóvel e dá ao credor o direito de tomar posse do imóvel se o devedor não pagar a dívida.
- Anticrese: O anticrese é um direito real pelo qual o credor recebe o direito de receber os frutos (como aluguel) de um imóvel como forma de pagamento de uma dívida.[4]
Esses são apenas alguns exemplos de direitos reais. Cada um desses direitos reais confere diferentes poderes e responsabilidades ao seu titular em relação ao bem específico. A compreensão desses direitos é fundamental para assegurar transações imobiliárias, empréstimos, garantias e outros aspectos do direito de propriedade.[4]
Referências
- ↑
- ↑
- ↑a b c AGHIARIAN, Hercules. Curso de direito imobiliário. 12. São Paulo Atlas 2015 1
- ↑ a b c d e f GOMES, Orlando. Direitos reais. 21. Rio de Janeiro Forense 2012 1 recurso online ISBN 978-85-309-4392-9.
- ↑ a b BRANDELLI, Leonardo. Registro de imóveis : eficácia material. São Paulo Forense 2016. ISBN 9788530971984.
- ↑ LINDENBERG FILHO, Sylvio. Guia prático do corretor de imóveis: fundamentos e técnicas. 1. ed. São Paulo: Atlas, 2007.
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